Cambio de uso de local a vivienda y Ley de Propiedad Horizontal, ¿Qué dice la Ley?

Cambio de uso de local a vivienda y Ley de Propiedad Horizontal, ¿Qué dice la Ley?

Cambio de uso de local a vivienda y Ley de Propiedad Horizontal: en los últimos años, debido a la crisis del comercio local, son muchos los locales comerciales que hasta no hace mucho estaban destinados a tiendas, despachos y espacios industriales y que actualmente llevan vacíos un largo tiempo. Pero además, la pandemia del Covid-19 ha acelerado procesos que ya se encontraban en marcha, como el teletrabajo o la transformación digital. Las compras online son cada vez más habituales y han hecho que muchas tiendas físicas están desapareciendo lenta pero inexorablemente.

Por eso, no es extraño que los propietarios de estos locales comerciales se estén planteando la posibilidad de llevar a cabo un cambio de uso a vivienda para incorporarlos nuevamente al mercado inmobiliario. El caso es que este trámite trae muchas dudas sobre el tema de las licencias y permisos necesarios, entre los que se encuentra el de la propia comunidad de propietarios donde se encuentra el inmueble cuando este no es independiente.

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¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre el cambio de uso de local a vivienda?

La Ley de Propiedad Horizontal recoge las normas que se encargan de regular todas las cuestiones vinculadas a las comunidades de propietarios, estableciendo los derechos y obligaciones de cada uno de los comuneros en lo referido a los aspectos comunes de la misma. Entre ellos, la cuestión de si es posible hacer un cambio de uso de local a vivienda, algo que dependerá de los que se establezca en el Título Constitutivo y de los Estatutos.

La jurisprudencia reconoce el derecho para que cada propietario pueda establecer libremente el uso que puede dársele al inmueble. Con lo cual, los propietarios no pueden verse privados de ejercer su derecho a la propiedad como crean oportuno, a menos que el cambio esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca limitado de forma expresa en la Ley de Propiedad Horizontal, en el Título Constitutivo o en los Estatutos de la comunidad.

Cambio de uso de local a vivienda y Ley de Propiedad Horizontal: Estatutos

La sentencia del tribunal Supremo del 15 de junio de 2018 viene a dictaminar de forma contundente que el cambio de uso de un elemento privativo únicamente requiere del acuerdo de la junta por unanimidad y, si fuera necesario, la modificación de los Estatutos, cuando la prohibición se encuentre reflejada de forma expresa en los Estatutos actuales de la comunidad.

Esto quiere decir que si los Estatutos o el Título Constitutivo de la comunidad recogen ciertas restricciones o alguna prohibición sobre el cambio de uso de local a vivienda, no será posible a menos que se apruebe en junta con el voto favorable unánime de todos los propietarios. Eso sí, no basta con que se hagan determinadas menciones o descripciones sobre el uso de cada propiedad, sino que las restricciones o prohibiciones deben reflejarse de forma expresa. Si la prohibición no está expresada de forma clara, no será necesaria la autorización de la comunidad.

Así pues, antes de iniciar los trámites de cambio de uso en el Ayuntamiento de la localidad que corresponda, es fundamental revisar los Estatutos y el Título Constitutivo de la comunidad de propietarios.

Una vez aclarada esta cuestión, incluso aunque no exista prohibición expresa, hay que tener en cuenta que, aunque el cambio de uso sea posible y legal, esto no quiere decir que la comunidad de propietarios esté obligada a autorizar las obras necesarias para el nuevo destino. La comunidad puede negarse a permitir la apertura de puertas en las fachadas y otras obras que afecten a los elementos comunes.

Si el cambio de uso de local a vivienda precisa de la alteración de elementos comunes como instalación de salidas de gases, fachadas, conexiones a servicios comunes o instalación de nuevos servicios energéticos o de telecomunicaciones, será necesaria la autorización de la comunidad de propietarios con las mayorías que establezca la Ley de Propiedad Horizontal, que en este caso suele exigir las 4/5 o las 3/5 partes de los votos favorables para garantizar el acuerdo. Pero no será necesario el acuerdo si no se alteran elementos comunes del edificio.

En cualquier caso, hay que dejar claro que el cambio de uso no conlleva un cambio de coeficiente de participación, pero sí puede traer consigo la obligación por parte del propietario de contribuir a ciertos gastos relacionados con el uso de elementos comunes de los que antes no disfrutaba.

Eso sí, si se van a realizar obras que afecten a la estructura del inmueble o el cambio de uso implica un nuevo reparto en la participación en elementos comunes, si se requiere la aprobación en Junta de Propietarios de los 3/5 partes de los propietarios y cuotas, tal como establece el artículo 10.3 b de la Ley de Propiedad Horizontal.