Cómo echar al administrador de fincas: ¿Qué se necesita para cambiarlo?
Cómo echar al administrador de fincas: el administrador de fincas es una figura muy importante dentro de las comunidades de propietarios, ya que se encarga de llevar a cabo una gran cantidad de trámites económicos y jurídicos y de estar a disposición de los comuneros ante cualquier problema o duda que pueda surgir. Es el que lleva todos los asuntos y gestiones destinadas a velar y a potenciar los intereses de la comunidad.
El caso es que encontrar un buen administrador de fincas no siempre es fácil y, cuando consideramos que no está realizando bien su trabajo, puede que nos preguntemos si es posible echar al administrador y cambiarlo por otro. Y si se puede, ¿Qué porcentaje de votos se necesita para aprobar el cambio en Junta Ordinaria o para destituir al administrador actual?
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Cómo echar al administrador de fincas: pasos para cambiar/cesar a un administrador de fincas
El art. 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que: «salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año. Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de Propietarios, convocada en sesión extraordinaria».
Con lo cual, la comunidad puede acordar la sustitución del administrador de fincas incluso antes de que haya transcurrido un año. Para lo cual, solamente es necesario el voto de la mayoría simple en la Junta de Propietarios. Además, el administrador de fincas no tendrá derecho a exigir una indemnización por los meses que queden para finalizar el año.
1. Propuesta y convocatoria de la Junta
Cualquier comunero puede solicitar la celebración de una junta de propietarios para votar el cambio del administrador de fincas. Puede convocarse una junta extraordinaria, celebrada únicamente para tratar este tema, o incluirlo en el orden del día de la junta ordinaria.
El presidente tiene la potestad de convocar la junta sin necesidad de que haya un número mínimo de convocantes, pero también puede ser convocada por el 25% de los vecinos. Si la junta es promovida por algunos vecinos sin la ayuda del presidente, hay que asegurarse de que todos los propietarios son debidamente notificados. Además, no es imprescindible que el administrador actual esté presente.
2. Junta y votación
Para echar al administrador de fincas se necesita únicamente el voto de la mayoría simple que a su vez representen la mitad de las cuotas de participación, es decir, la mitad más uno de los propietarios.
Además, aunque no es necesario, es recomendable que el promotor o promotores de la reunión lleven alguna propuesta alternativa de administrador de finca para no dejar vacío el puesto y evitar, de esta forma, que haya que convocar otra junta para su elección. Lo cual debe ser incluido también dentro de la orden del día en la convocatoria de la reunión.
Si finalmente se acuerda la destitución del administrador de fincas actual, se le notificará la decisión por escrito. Dispondrá de un plazo de un mes para entregar la documentación esencial a la comunidad. Y una vez transcurrido este plazo, se procederá a hacer efectivo el cambio de administrador.
3. Cómo echar al administrador de fincas: razones de la destitución
Para poder echar al administrador de fincas, deben expresarse correctamente cuáles son los motivos que han llevado a ello, debiendo tratarse de una “causa justa”, lo que no incluye, por ejemplo, el hecho de haber encontrado una tarifa más barata, la exigencia de cobros a morosos o no convocar juntas.
Lo que sí se consideraría una “causa justa” sería la pérdida de confianza derivada de un perjuicio económico ocasionado a la comunidad o no presentar las cuentas anuales en tiempo y forma. En el caso de que el administrador saliente exija una indemnización y que la causa justa no haya podido ser probada, podéis intentar llegar a un acuerdo con él.
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4. Documentación y sustitución/destitución
Debe establecerse un plazo para que el administrador saliente entregue la documentación esencial a la comunidad, que posteriormente deberá ser revisada por el administrador “entrante”. Si el administrador se niega expresamente a hacerlo, la conducta es sancionable. Los documentos indispensables son los siguientes:
- Los Estatutos de la comunidad.
- La escritura de obra nueva y división horizontal.
- Listado de propietarios, datos de contacto, coeficientes de participación y formas de pago de los distintos recibos de la comunidad.
- Libro de actas de la comunidad, incluyendo la última acta.
- Últimos recibos ordinarios emitidos y derramas pendientes si los hubiera.
- La tarjeta de identificación fiscal de la propiedad, necesaria para el pago de impuestos.
- Si hay algún trabajador en la comunidad, tiene que aportar su nómina y los seguros sociales abonados.
- Contrato del seguro de la comunidad y contacto para el caso de incidencias.
- Contacto con los proveedores de obras pasadas y obras y mantenimientos vigentes.
- Contrato de la cuenta corriente de la comunidad y firmas autorizadas o necesarias para operar en la cuenta bancaria.
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