Gastos extinción de condominio con hipoteca

Gastos extinción de condominio con hipoteca: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable llevar una estrategia adecuada: admitir que el condominio se deberá romper cuando uno de los comuneros lo requiera, valorar el inmueble objetivamente y plantear la venta. Además, es aconsejable que cualquier acuerdo de palabra sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con pacto de venta, dejando aprobado el precio y estableciendo quién se hará cargo de los gastos hasta que se venda.

Si existe acuerdo entre los comuneros, se puede adjudicar la finca a uno de ellos a cambio de que pague el precio correspondiente por el porcentaje que tenía cada comunero.

Si no se obtiene respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se sugiera un precio de venta más bajo, la única vía que tendremos es la judicial. Interpondremos requerimiento ante los juzgados ejercitando la acción de segmentación del inmueble para la ruptura de la copropiedad.

Eso sí, debes saber que si los copropietarios no llegan a un acuerdo, el juez tiene la capacidad de convenir la salida de la finca a subasta para el posterior división entre los copropietarios. El problema es que si hay una deuda hipotecaria y no se consigue sufragar con el precio de la subasta, se atacará el patrimonio personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda comprar en el futuro.

Por eso, lo primordial es el sentido común. Tanto es así que aquel que rechaza la idea de vender sin ningún partición de la propiedad por un intervalo de tiempo concreto inferior a una década, que puede extenderse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha adquirido una casa en común. El inmueble pertenece a ambos y lo normal es que cada no tenga el 50%, aunque no se delimita si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y del mismo modo ocurre con los hermanos que heredan la casa de sus padres.

La cuestión es que, por diferentes motivos, los propietarios pueden decidir de extinguir el condominio. Un proceso que puede realizarse ante notario cuando hay un acuerdo entre todas las partes y por los juzgados cuando hay enfrentamiento. La extinción del condominio se produce cuando el derecho de posesión deja de ejercerse de manera conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a titularidad de un único propietario o porque el inmueble común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más habitual es que suela hacerse por cuestiones de herencias y por procedimientos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que es posible fragmentar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los copropietarios, por la compra de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la demolición de la finca o por la división del mismo.

Cuando se procede a la extinción del inmueble, se transmite la titularidad de la finca de la cuota que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la condición de deudor de la hipoteca, el banco tiene que dar su consentimiento. De lo contrario, el anterior propietario seguirá siendo el deudor. Esto significa que si un matrimonio se divorcia, la entidad bancaria tiene que consentir el cambio para que solo el que adquiere la propiedad integra se refleje como deudor ante la entidad bancaria, en lugar de ambos.

Sin embargo, esta operación está siendo bastante complicada en la actualidad, ya que para la entidad un segundo titular es siempre un respaldo, incluso si no cuenta con ingresos estables u otros bienes. En estas situaciones, lo que suele hacerse es añadir a otro titular o reemplazarlos por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, debes saber que la extinción del condominio es una solución mucho más económica comparándola con otros procesos de adquisición y traspaso de inmuebles como la compraventa. Y es que solamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el precio establecido no se adecua al valor de la propiedad, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que pagar la diferencia en el IRPF.