Ley de propiedad horizontal: uso y disfrute zonas comunes

Ley de propiedad horizontal: uso y disfrute zonas comunes

Ley de propiedad horizontal uso y disfrute zonas comunes: cuando se habla de zonas o elementos comunes en el ámbito de vivienda y de propiedad horizontal, se hace referencia a las partes de un inmueble que se necesitan para su uso y disfrute apropiado. Esto es, son las partes del edificio o edificación en régimen de copropiedad entre todos los vecinos, pero que no son divisibles.

A continuación vamos a repasar la legislación que se ocupa de esta temática, pues en ocasiones, el uso y aprovechamiento de estas zonas puede crear conflictos entre los vecinos.

¿Necesitas asesoramiento legal sobre propiedad horizontal? Este mes 18% dto. en tu presupuesto

Llámanos gratis 910 353 034

Consulta rápida y sin compromiso

Contáctanos

Ley de propiedad horizontal uso y disfrute zonas comunes: ¿Qué dice la ley?

Para comenzar a entender los que la legislación española incluye dentro de lo que son los elementos comunes, acudimos al Artículo 396 del Código Civil, donde se recoge una exhaustiva enumeración de los distintos elementos.

Encontramos así todos los elementos estructurales, incluyendo el suelo y los cimientos; la fachada, incluidos los balcones, las ventanas y terrazas; el portal del edificio, junto a las escaleras, patios, zona de ascensores, depósitos o instalaciones; como no los ascensores y todo el sistema de cañerías, de electricidad y de gas. Si tienen sistema de calefacción o climatización centralizado, también son elementos comunes todos sus componentes; al igual que todos los accesorios de seguridad, incluido el portero automático, y antenas colectivas y todo lo necesario para recibir el servicio de telecomunicaciones. Por supuesto también se incluyen los trasteros, las zonas de paso, ajardinadas y piscinas. Por último, añade todas las servidumbres y elementos que sean indivisibles por naturaleza.

Con relación a toda esta lista, en definitiva son todos aquellos elementos que no se encuentran dentro de la propiedad de cada vivienda o local, y que no solo sirven para un propietario.

El mismo artículo prevé si indivisibilidad, por lo que si se quiere dispones de alguno de ellos, para venderlo, gravarlo o embargarlo, junto a la parte privada de la que sea inseparable.

El artículo 9.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal refleja la obligación de los propietarios a mantener y reparar los elementos comunes.

¿Cómo se pueden usar las zonas comunes?

Una de las fuentes de conflictos entre vecinos es el cómo se deben usar y disfrutar de los elementos comunes del inmueble. Los usos más habituales que se dan en las zonas de condominio son:

• Instalar tendederos de ropa.
• Dejar objetos, como bicicletas o patinetes en los descansillos.
• El acceso de mascotas a las zonas infantiles.
• Colocar antenas y aparatos de aire acondicionado en la fachada.
• Fiestas en los jardines o piscinas.

Según lo recogido en la Ley de Propiedad Horizontal, todos los propietarios tienen el derecho a usar y disfrutar de los elementos y zonas comunes, siempre que no se perjudique a los demás vecinos. Lo ideal es contar con un Reglamento de Régimen Interior, aprobado por la mayoría de los vecinos, para perfilar las normas de uso de las zonas ajardinadas, salas comunes, la piscina, y demás elementos comunes.

Ley de propiedad horizontal uso y disfrute zonas comunes: elementos comunes y privativos

Los elementos de una Comunidad de Propietarios se pueden clasificar entre elementos comunes y privativos, y a su vez, los primeros se pueden catalogar según su naturaleza o su destino. De esta forma:

• Elementos comunes según su naturaleza: Son los elementos que son indispensables para que la propiedad horizontal pueda existir. Es decir, sin la copropiedad de estos, no se podría disfrutar tampoco de los aspectos privativos.
  Al ser comunes por sus propias características naturales, son obligatorios. No se pueden dividir, vender o desafectar, porque resultan imprescindibles para el buen funcionamiento del inmueble.
  Algunos ejemplos son: la fachada, los balcones, las escaleras, el portal, los ascensores.
• Elementos comunes según su destino: Estos elementos son comunes como resultado de un título o un acuerdo entre propietarios, por lo que se puede disponer de ello, modificarlos o cambiar su naturaleza.
  De este modo, se pueden vender o convertir en privativos, mediante acuerdos.
  Ejemplos de elementos comunes por su destino son: la azotea, los sótanos, los patios, la vivienda del portero, los desvanes.

Como hemos visto, la característica principal de los elementos comunes de una Comunidad de Propietarios, es que son de todos los vecinos, y no se pueden dividir. Entonces, ¿no se puede hacer un uso privativo de estos elementos?

La respuesta es que sí, se puede disfrutar privativamente de los elementos comunes, pero para ello primero se debe hacer una solicitud. Para conseguir esta solicitud, el vecino que quiera hacer el uso privativo tiene que seguir unos pasos.

1. Hacer la solicitud por escrito al resto de vecinos.
2. Hacer que la petición se incluya como tema a tratar en una Junta Ordinaria o Extraordinaria.
3. Obtener unanimidad en la votación que conceda el uso privativo.

Cuando el cambio se haya aprobado, se debe presentar ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Y si los vecinos se niegan, se puede acudir a los tribunales o a arbitraje para intentar llegar a un acuerdo.