Extinción de condominio fiscalidad

Extinción de condominio fiscalidad: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable planificar una estrategia apropiada: admitir que el condominio se tendrá que fraccionar cuando uno de los copropietarios lo solicite, evaluar la finca con rigor y sugerir la venta. Además, se recomienda que cualquier acuerdo de palabra sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando firmado el valor y estableciendo quién se hará responsable de los gastos hasta que se venda.

Si hay un pacto entre los comuneros, es posible adjudicar el inmueble a uno de ellos si paga el precio fijado por el porcentaje que tenía cada comunero.

Si no se recibe respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se proponga un valor de venta más bajo, la única vía que podremos tomar es la judicial. Interpondremos demanda ante los juzgados ejerciendo la acción de división del inmueble para la ruptura del condominio.

Eso sí, debes saber que si los copropietarios no se ponen de acuerdo, el juez tiene la capacidad de disponer la salida del inmueble a subasta para el posterior reparto entre los copropietarios. El problema es que si existe una deuda hipotecaria y no se consigue sufragar con el valor de la subasta, se atacará el patrimonio personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda adquirir en el futuro.

Con lo cual, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que aquel que rechaza la idea de vender sin ningún partición del inmueble por un intervalo de tiempo específico de menos de 10 años, que puede extenderse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha adquirido una casa en común. El inmueble es de ambos y lo habitual es que cada no tenga el 50%, pese a que no se acota si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y lo mismo sucede con los hermanos que heredan la casa de sus progenitores.

La cuestión es que, por diferentes motivos, los propietarios pueden decidir de fragmentar el condominio. Un procedimiento que puede llevarse a cabo ante notario cuando hay un pacto entre todos los copropietarios y por vía judicial cuando existe enfrentamiento. La extinción del condominio se da cuando el derecho de propiedad deja de practicarse de forma conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a titularidad de un único comunero o porque el inmueble común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, en la actualidad, lo más normal es que se haga por temas de herencias y por procedimientos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que se puede fragmentar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los comuneros, por la adquisición de un tercero, por expropiación forzosa, por la destrucción de la finca o por la división del mismo.

Cuando se decide la división del inmueble, se transfiere la titularidad de la propiedad de la cuota que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la situación de deudor del préstamo hipotecario, la entidad bancaria debe dar su consentimiento. De lo contrario, el anterior propietario continuará siendo el titular de la deuda. Esto quiere decir que si una pareja casada se divorcia, el banco debe consentir el cambio para que únicamente el que se queda con la propiedad integra sea considerado como titular de la deuda ante la entidad bancaria, en vez de ambos.

No obstante, esta operación está resultando bastante complicada actualmente, ya que para la entidad un segundo titular es siempre un respaldo, incluso si no tiene ingresos fijos u otros bienes. En estas situaciones, lo que se hace normalmente es incluir a otro titular o reemplazarlos por avalistas con recursos.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, debes saber que la extinción del inmueble es una solución mucho más económica en comparación con otros trámites de adquisición y transmisión de inmuebles como la compraventa. Y es que únicamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el valor establecido no se corresponde con el valor de la propiedad, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá pagar la diferencia en el IRPF.