Recargo a morosos en Comunidades de Propietarios: ¿Cómo actuar?

Recargo a morosos en Comunidades de Propietarios: ¿Cómo actuar?

Recargo a morosos en Comunidades de Propietarios: aquellos que vivimos en grandes ciudades, solemos residir en edificios de pisos y apartamentos en los que, si somos propietarios, tenemos la obligación de contribuir con los gastos generales para el adecuado mantenimiento del inmueble, servicios, cargas y responsabilidades con arreglo a la cuota de participación que se haya fijado en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios a la que pertenezcamos.

La cuestión es que dentro de la convivencia diaria pueden surgir ciertas desavenencias y conflictos, siendo una de las más habituales la de no pagar las cuotas comunitarias, ya sea por motivos relacionados con discrepancias con la cuota asignada o por imposibilidad económica. Es lo que se conoce como «propietarios morosos«. Vecinos a los que puede aplicarse legalmente un recargo por el impago de las cuotas correspondientes.

Actualmente, la Ley de Propiedad Horizontal establece que es posible imponer un recargo a morosos en Comunidades de Propietarios hasta de un 10%. Nunca superior, ya que la Jurisprudencia ya lo ha considerado abusivo y, por tanto de nulo pleno derecho. Una práctica bastante habitual en muchas comunidades cuando uno o varios propietarios no pagan al día sus cuotas y acumulan una deuda.

No obstante, hay que tener en cuenta que, en estos casos, cualquier propietario puede impugnar el acuerdo de recargo, pudiendo alegar la usura, ya que se trata de un concepto que es anulable aunque no se haya impugnado el acuerdo.

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¿Cómo se fijan los recargos a morosos en Comunidades de Propietarios?

El recargo de morosidad forma parte del sistema de autorregulación comunitaria, por lo que su validez o no depender del cumplimiento de las formalidades necesarias para la adopción válida de cualquier acuerdo comunitario.

Una vez aprobado el recargo se constituye una carga convencional sobre los comuneros que deberá ser asumida por aquellos que incurran en morosidad, pudiendo ser reclamado por la Comunidad y dar lugar a la interposición de un proceso monitorio. No obstante, no surtirá efectos con carácter retroactivo, sino que solamente será aplicable a aquellas deudas que se generen desde su instauración.

Para la aprobación de este acuerdo no es necesaria la unanimidad de todos los propietarios, sino que puede adoptarse por mayoría simple, tal como se establece en el art. 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal. El problema es que puede ser complicado obtener esta mayoría simple cuando ya hay varios vecinos morosos en la comunidad, pues lo más probable es que voten en contra. Para evitarlo, lo ideal es que el acuerdo se adopte antes de que se produzcan situaciones de morosidad.

¿Qué pasa con el recargo a morosos en Comunidades de Propietarios si la vivienda se vende?

El art. 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, a pesar de lo que muchos creen, no contempla ningún tipo de subrogación en la posición del deudor, lo que significa que el nuevo propietario no tiene por qué hacer frente a las deudas contraídas y, por tanto, tampoco al recargo a morosos que se haya establecido anteriormente. Así pues, el auténtico deudor sigue siendo el antiguo propietario.

Lo que sí se establece en este artículo es que el nuevo propietario responderá con el inmueble adquirido si se procede a un embargo, pero no con el resto de sus propiedades. En cualquier caso, existe un límite. El nuevo propietario solamente responderá con la vivienda comprada de las cantidades que resulten imputables a la parte vencida del año en el que haya hecho la adquisición y a los tres años naturales anteriores. Aún así, el nuevo propietario nunca responderá por los recargos de morosidad, ya que, al tratarse de una cláusula penal, ante ellos solamente responde el deudor incumplidor, es decir, el anterior propietario.