Extinción de condominio con hijos

Extinción de condominio con hijos: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable planear una táctica adecuada: reconocer que el condominio se deberá separar cuando uno de los copropietarios lo solicite, evaluar el inmueble objetivamente y plantear la venta. Además, se recomienda que cualquier acuerdo verbal sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con obligación de venta, dejando firmado el precio y estableciendo quién se hará cargo de los costes hasta que se venda.

Si se llega a un acuerdo entre los comuneros, se puede otorgar el inmueble a uno de ellos a cambio de que pague el valor fijado por la cuota que tenía cada comunero.

Si no se obtiene respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se proponga un valor de venta más bajo, la única solución que tendremos es la judicial. Interpondremos demanda en los tribunales ejerciendo la acción de división del inmueble para la extinción de la copropiedad.

Eso sí, ten en cuenta que si los comuneros no se ponen de acuerdo, el juez puede disponer la salida del inmueble a subasta para el posterior reparto entre los interesados. El problema es que si hay una deuda hipotecaria y no se logra sufragar con el valor de la subasta, se atacará el patrimonio personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda adquirir en el futuro.

Con lo cual, lo que debe primar ante todo es el sentido común. Tanto es así que aquel que rechaza la idea de vender sin ningún fundamento obstaculiza la venta o pone unas cláusulas demasiado exigentes, si se le demanda con una buena táctica, podrá ser sentenciado a hacer frente a las costas.

El condominio es un tipo de propiedad bastante habitual entre herederos, parejas casadas y socios que compran un inmueble juntos, por ejemplo. Un modelo que permite que diferentes personas compartan la propiedad de un un bien común que, aunque no puede ser separado físicamente, sí puede segmentarse de forma legal en “cuotas” que se asignan a cada copropietario en representación del coeficiente de titularidad que se le asigne. No obstante, pese a que no se especifique la parte que corresponde a cada propietario, la normativa actual establece que se presumirán iguales las partes, a menos que se refleje otra cosa en la escritura.

Cada comunero puede solicitar cuando quiera la fragmentación de la finca, sin importar su coeficiente, excepto cuando con la separación, este dejará de servir para el uso al que está dedicado. Sin embargo, la Ley refleja la opción de que se pacte la no división de la propiedad por un período específico de menos de una década, que puede prorrogarse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha adquirido una vivienda en común. La propiedad es de ambos y lo habitual es que la compartan al 50%, aunque no se define si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y del mismo modo sucede con los hermanos que heredan la vivienda de sus padres.

La cuestión es que, por diversos motivos, los propietarios pueden tomar la decisión de fragmentar la copropiedad. Un proceso que puede llevarse a cabo ante notario cuando hay un acuerdo entre todas las partes y por los juzgados cuando hay enfrentamiento. La segmentación del condominio se produce cuando el derecho de posesión deja de ejercerse de forma conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a manos de un único comunero o porque el inmueble común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más normal es que se haga por cuestiones de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que se puede dividir el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los comuneros, por la adquisición de un tercero, por expropiación forzosa, por la demolición de la finca o por la fragmentación del mismo.

Cuando se decide la extinción de la finca, se transmite la titularidad de la finca del coeficiente que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la situación de deudor del préstamo hipotecario, el banco debe dar su aprobación. De lo contrario, el antiguo propietario seguirá siendo el titular de la deuda. Esto quiere decir que si un matrimonio se divorcia, el banco tiene que aceptar el cambio para que únicamente el que se queda con la propiedad integra sea considerado como deudor ante el banco, en lugar de ambos.

Sin embargo, esta operación está siendo bastante complicada actualmente, ya que para la entidad un segundo titular es siempre un respaldo, incluso si no cuenta con ingresos estables u otros bienes. En estas situaciones, lo que suele hacerse es añadir a otro titular o sustituirlo por avalistas con recursos.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, debes saber que la fragmentación del condominio es una solución mucho más económica comparándola con otras operaciones de adquisición y transmisión de propiedades como la compraventa. Y es que únicamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el valor fijado no se adecua al valor del inmueble, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que pagar la diferencia en la declaración de la Renta.