Es bastante habitual que un local comercial que forma parte de una comunidad de propietarios sea alquilado para un negocio de hostelería. En estos casos, es necesario que cuente con una salida de humos en la comunidad de propietarios que permita instalar la cocina del restaurante.
El problema surge cuando el local no cuenta con ello y se debe pedir permiso a la comunidad para hacer las modificaciones pertinentes. Y es que, aunque la Ley 8/2013 en la Ley de Propiedad Horizontal ha flexibilizado mucho las cosas en materia de obras para llevar a cabo obras en la comunidad para que las reticencias de un único propietario no fueran un obstáculo, cualquier alteración que se realice a título constitutivo de la propiedad horizontal sigue necesitando del acuerdo por unanimidad de todos los propietarios.
Eso sí, el Tribunal Supremo considera que estas exigencias deben ser matizadas de manera flexible cuando se trata de locales comerciales, de manera que se evite que la falta de unanimidad de los propietarios se convierta en un obstáculo para que el propietario o arrendatario pueda explotar su negocio.
La reciente jurisprudencia ha establecido como únicos límites los que se recogen en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, relacionado con las obras en locales genéricamente autorizados en el Título que no pongan en riesgo la seguridad del edificio, alteran la configuración exterior, la estructura general o afecten negativamente los derechos de otro propietario.
Con lo cual, debemos concluir que si los Estatutos no permiten la instalación de una salida de humos en la comunidad de propietarios, habrá que valorar si dicha salida de humos perjudica al edificio a sus propietarios. En este caso, se requerirá la autorización unánime o de las 4/5 partes de los comuneros. Por el contrario, si en los Estatutos consta que los locales comerciales tienen permitido instalar salida de humos en la comunidad de propietarios, el resto de propietarios nos podrán negarse a su instalación.
Pero, ¿qué ocurre cuando en los Estatutos no se dice nada al respecto? Entonces debe ser aprobado por unanimidad en Junta de Propietarios, ya que los tribunales entienden que se trata de una obra que conlleva una alteración de los elementos comunes, por lo que necesita el consentimiento de todos. Lo que quiere decir que todos los comuneros deben votar a favor y esperar a que los ausentes no muestren su disconformidad en los 30 días posteriores.
Cabe destacar que el hecho de que un establecimiento cuente con licencia de instalación de salida de humos no puede condicionar en ningún momento el acuerdo que adopte la comunidad de propietarios en la Junta, puesto que las Ordenanzas Municipales no tienen la potestad de limitar los derechos de los ciudadanos ni decidir sobre las cuestiones que se rigen conforme a las normas civiles ajenas a la Administración Municipal.
Y tampoco puede considerarse la instalación de la salida de humos en la comunidad de propietarios es un servicio de interés general para poder aplicar un acuerdo menos restrictivo que podría aprobarse por la doble mayoría cualificada de las 3/5 partes de propietarios y cuotas de propiedad, ya que constituye un servicio en beneficio exclusivo del solicitante al que la comunidad es ajena.
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