Disolución condominio plusvalía

Disolución condominio plusvalía: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable desarrollar una táctica adecuada: admitir que la copropiedad se tendrá que fraccionar cuando uno de los copropietarios lo solicite, evaluar la finca con rigor y sugerir la venta. Además, se recomienda que todo acuerdo verbal sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con pacto de venta, dejando firmado el precio y determinando quién se hará cargo de los gastos hasta que se venda.

Si se llega a un acuerdo entre los comuneros, es posible adjudicar el inmueble a uno de ellos a cambio de que pague el valor correspondiente por el porcentaje que tenía cada comunero.

Si no se recibe respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se sugiera un precio de venta más bajo, la única solución que podremos tomar es la judicial. Presentaremos la demanda en los juzgados ejercitando la acción de segmentación de la finca para la extinción del condominio.

Eso sí, ten en cuenta que si los comuneros no llegan a un acuerdo, el juez tiene la capacidad de disponer la salida de la finca a subasta para el posterior reparto entre los comuneros. El problema es que si existe una deuda hipotecaria y no se consigue saldar con el valor de la subasta, se podrá embargar el capital personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda adquirir en el futuro.

Por este motivo, lo primordial es el sentido común. Tanto es así que aquel que rechaza la idea de vender sin ningún fundamento obstaculiza la venta o pone unas cláusulas desproporcionadas, si se le demanda con una buena estrategia, podrá ser sentenciado a pagar las costas.

El condominio es un tipo de propiedad muy normal entre herederos, parejas casadas y socios que adquieren una finca juntos, por ejemplo. Una fórmula que permite que varias personas compartan la posesión de un un bien común que, aunque no puede ser fragmentado físicamente, sí puede segmentarse de forma legal en “cuotas” que se atribuyen a cada comunero en representación del porcentaje de titularidad que se le asigne. Sin embargo, aunque no se determine la fracción que pertenece a cada comunero, la Ley actual establece que se supondrán iguales las partes, salvo que se refleje de otro modo en la escritura.

Cada comunero puede solicitar cuando quiera la separación del inmueble, independientemente de su coeficiente, salvo cuando con la separación, este fuera despojado del uso para el que está dedicado. Sin embargo, la legislación establece la opción de que se pacte la no fragmentación de la propiedad por un plazo específico de menos de una década, que puede extenderse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha adquirido una casa en común. La propiedad pertenece a ambos y lo habitual es que la compartan al 50%, aunque no se acota si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y del mismo modo ocurre con los hermanos que heredan la vivienda de sus padres.

La cuestión es que, por diferentes motivos, los propietarios pueden tomar la decisión de romper el condominio. Un proceso que puede realizarse por vía notarial cuando hay un pacto entre todos los copropietarios y por los juzgados cuando existe oposición. La fragmentación del condominio se da cuando el derecho de posesión deja de practicarse de forma conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a manos de un único propietario o porque el inmueble común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, a día de hoy, lo más habitual es que suela hacerse por temas de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que es posible dividir el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los comuneros, por la compra de un tercero, por expropiación forzosa, por la destrucción del inmueble o por la división del mismo.

Cuando se decide la división del inmueble, se transfiere la titularidad de la finca del coeficiente que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la situación de deudor del préstamo hipotecario, el banco debe dar su consentimiento. De lo contrario, el anterior propietario continuará siendo el deudor. Esto significa que si una pareja casada se divorcia, el banco debe permitir el cambio para que únicamente el que se queda con la propiedad integra se refleje como deudor ante la entidad bancaria, en lugar de los dos.

Sin embargo, esta operación está resultando bastante complicada actualmente, ya que para la entidad un segundo titular obviamente es una garantía, incluso si no cuenta con ingresos fijos u otras posesiones. En estos casos, lo que se hace normalmente es incluir a otro titular o sustituirlo por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, tienes que saber que la partición del inmueble es una vía mucho más barata comparándola con otras operaciones de adquisición y transmisión de propiedades como la compraventa. Y es que solamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el precio fijado no se corresponde con el valor del inmueble, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá pagar la diferencia en la declaración de la Renta.