La fianza de alquiler es la manera de garantizar todas las obligaciones del inquilino (incluyendo los posibles impagos), así como los deterioros y averías que se generen durante su estancia.
En la Comunidad de Madrid, depositar la fianza es de obligado cumplimiento y podrá realizarse en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (IVIMA), en la red de Oficinas de Vivienda y en la Oficina de Información de Vivienda Pública. Se efectuará a través de un ingreso bancario y {{dentro de|en los siguientes 30 días hábiles que sigan a la firma del contrato. De no ser así, se pueden iniciar procedimientos sancionadores, con multas que pueden ir oscilar del 26% al 50% del valor de la fianza.
Con lo cual, al terminar el contrato, siempre y cuando el arrendatario haya satisfecho sus obligaciones, éste tiene que restituirle la fianza íntegra. Únicamente podrá retenerse la fianza cuando el arrendatario no haya abonado alguna mensualidad o cuando el arrendatario sea responsable de algún daño ocasionado al piso por descuido o por un uso anormal del mismo. Lo que no tiene que confundirse con pequeños desperfectos causados por la utilización normal del inmueble, como la decoloración de la pintura.
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En cuanto al plazo, tal como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos, el propietario cuenta con un mes desde la entrega de las llaves para proceder a la reintegración de la fianza. En caso de incumplimiento, podrán sumarse intereses de demora que pueden ser reclamados por el arrendatario.
Si el propietario devuelve la fianza de manera íntegra y dentro del plazo, todo acaba. El problema viene cuando el arrendatario cree que ha cumplido con todas sus obligaciones y el propietario no está de acuerdo con ello. Por ejemplo, puede suceder que el arrendador considere que la vivienda se ha devuelto en unas circunstancias menos óptimas de las que tenía cuando se entregó. Si no se se haya producido en el inmueble, a menos que pueda evidenciar que no ha sido responsabilidad suya. Los medios más habituales y recomendados por nuestros abogados son el aporte de un listado y de imágenes tomadas cuando se firmó el contrato de arrendamiento.
Además, debes considerar que, de realizarse una revisión, los técnicos y peritos del propietario generalmente dirán que los desperfectos de la vivienda han sido ocasionados por un mal uso por parte del arrendatario, o al menos que no se habrían hecho sin su responsabilidad. Con lo cual, siempre es aconsejable que los inquilinos hagan una revisión técnica antes de entregar el piso.
Tanto si no recibimos la fianza a tiempo como si el arrendador se niega a devolvérnosla por completo o parcialmente, es recomendable contar con los servicios de un abogado que se encargue de realizar estos trámites y que podamos volver a ver nuestra fianza. Pero también es buena opción hacerlo si, por ejemplo, el propietario ha fallecido y el piso alquilado cambia de titularidad.
Esto no significa que directamente interpongamos una demanda e iniciemos un proceso jurídico, sino que la orientación de un abogado puede sernos muy útil para agotar otro tipo de medidas que puedan solucionar el asunto medisante la la vía de la conciliación, de una manera más rápida y ágil. Por ejemplo, mandar un burofax requiriéndole la fianza, lo que además servirá como prueba del requerimiento extraprocesal.
Pero si la vía de la conciliación no funciona, es lógico que el arrendatario se cuestione qué tiene que hacer para que le devuelvan la fianza. En estos casos, lo cierto es que no tendremos más remedio que tomar medidas judiciales, siendo el juez el que dictará la cantidad que debe descontarse de la fianza del arrendatario teniendo en cuenta las evidencias aportadas y a la interpretación de las mismas.
El Juzgado será el que competa a la localidad donde se encuentre ubicado el inmueble o el sitio donde resida el arrendador, que es al que hay que denunciar. En cuanto al tipo de proceso, según el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, cuando la cantidad reclamada no supere los 6.000 euros, el proceso idóneo será el Juicio Verbal y cuando la cantidad sea superior a los 6.000 euros, el Juicio Ordinario. Si además, no no excede de los 2.000 euros, que suele ser lo normal en la mayor parte de fianzas de alquiler, es posible poner la demanda sin contratar abogado o procurador.
Hay que recordar que el propietario dispone de diferentes vías para demostrar los daños: las facturas, los documentos notariales, los peritajes, etc. Si el inquilino no dispone de pruebas para justificar la ausencia de culpa, lo tendrá más difícil para volver a ver la fianza. Por eso, aunque en algunos procesos no sea obligatorio contar con un abogado, siempre es aconsejable hacerlo para recibir el amparo legal adecuado y tener más ganar.
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