La fianza de alquiler sirve para garantizar todas las obligaciones del arrendatario (incluyendo los posibles impagos), además de los daños y desperfectos que se generen durante el contrato.
En la Comunidad de Madrid, depositar la fianza es de obligado cumplimiento y podrá hacerse en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (IVIMA), en la red de Oficinas de Vivienda y en la Oficina de Información de Vivienda Pública. Se efectuará a través de un ingreso bancario y {{dentro de|en los sucesivos 30 días hábiles que sigan a la firma del contrato. En caso contrario, se pueden comenzar procesos de sanción, con multas que pueden ir desde el 26% al 50% del importe de la fianza.
Como consecuencia, al finalizar el contrato, siempre y cuando el inquilino haya cumplido con sus deberes, éste tiene que restituirle la fianza completa. Solamente podrá quedarse la fianza cuando el inquilino no haya satisfecho algún mes de la renta o cuando el inquilino sea culpable de algún perjuicio causado al inmueble por descuido o por una utilización poco usual del mismo. Algo que no debe confundirse con pequeños desperfectos producidos por el uso normal del inmueble, como la decoloración de la pintura.
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En cuanto al plazo, tal como marca la legislación actual, el propietario dispone de un mes desde que recibe las llaves para hacer efectiva la reintegración de la fianza. Si hubiera incumplimiento, podrán añadirse intereses moratorios que pueden ser exigidos por el inquilino.
Si el arrendador devuelve la fianza de manera íntegra y en plazo, todo bien. El problema se produce cuando el inquilino cree que ha cumplido con todas sus obligaciones y el arrendador no está de acuerdo con ello. Por ejemplo, puede ocurrir que el arrendador considere que el inmueble se ha devuelto en unas circunstancias menos óptimas de las que tenía en el momento en el que fue entregado. Si no se se haya ocasionado en la vivienda, a menos que pueda justificar que no ha sido culpa suya. Los medios más habituales y aconsejados por nuestros expertos son la aportación de un listado y de imágenes hechas en el momento en que se firmó el contrato de arrendamiento.
Además, hay que considerar que, de realizarse una revisión, los técnicos y peritos del propietario generalmente dirán que los desperfectos del inmueble han sido generados por un mal uso por parte del arrendatario, o al menos que no se habrían generado sin su culpa. Por esta razón, siempre es recomendable que los arrendatarios hagan un peritaje antes de entregar el piso.
Tanto si no recibimos la fianza a tiempo como si el arrendador no quiere devolvérnosla por completo o de manera parcial, es aconsejable contratar los servicios de un abogado que se ocupe de llevar a cabo estos trámites y que tengamos más posibilidades de recuperar nuestra fianza. Pero también es buena idea hacerlo si, por ejemplo, el propietario ha fallecido y el inmueble alquilado cambia de dueño.
Esto no significa que directamente interpongamos una demanda y comencemos un proceso jurídico, sino que el asesoramiento de un profesional puede sernos muy útil para agotar otro tipo de medidas que puedan solucionar el problema medisante la la vía de la conciliación, de una manera más rápida y sencilla. Por ejemplo, mandar un burofax solicitándole la fianza, lo que además valdrá como prueba de la reclamación extraprocesal.
Pero si la vía amistosa no resulta efectiva, es lógico que el arrendatario se pregunte qué debe hacer para recuperar la fianza. En estas circunstancias, lo cierto es que no quedará más opción que tomar medidas judiciales, siendo el juez el que decidirá la cantidad que debe rebajarse de la fianza del inquilino teniendo en cuenta las evidencias aportadas y a la interpretación de las mismas.
El Juzgado será el que corresponda a la población en la que se encuentre situado el piso o el sitio en el que resida el propietario, que es al que hay que denunciar. En cuanto al tipo de procedimiento, según el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, en aquellos casos en los que la cantidad reclamada no sea mayor de los 6.000 euros, el proceso adecuado será el Juicio Verbal y cuando el importe sea superior a los 6.000 euros, el Juicio Ordinario. Si además, no no excede de los 2.000 euros, que suele ser lo general en la mayoría de fianzas de arrendamiento, es posible poner la denuncia sin contar con abogado o procurador.
Debemos recordar que el propietario cuenta con distintas mecanismos para probar los desperfectos: las facturas, los documentos notariales, los peritajes, etc. Si el inquilino no tiene pruebas para demostrar la ausencia de responsabilidad, lo tendrá más complicado para volver a ver la fianza. Con lo cual, aunque en algunos procedimientos no sea obligatorio contar con un abogado, siempre es recomendable hacerlo para recibir el asesoramiento adecuado y aumentar las ganar.
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