Si has firmado un contrato de arras y has proporcionado una cantidad de dinero para la adquisición de una casa y el vendedor no entrega las llaves de del piso en el tiempo acordado, no traspasa la escritura de compraventa o no quiere devolver el doble de la señal tras incumplir el contrato, tienes que tener en cuenta que la normativa vigente te ampara, teniendo la posibilidad de acudir a los juzgados para solicitar la indemnización debido al incumplimiento del contrato o exigir que se cumpla lo que se pactó en el contrato de arras.
En estas cuestiones, es importante que busques un buen abogado experto en contrato de arras para que estudie la situación. El abogado se ocupará de mandar un burofax a la otra parte indicando el quebrantamiento del contrato y reivindicando que se cumpla lo acordado. Si la parte incumplidora responde a la solicitud, el problema puede terminar de forma «amistosa» sin que haya que llegar a los tribunales. Pero si no logramos llegar un acuerdo, se iniciará la vía judicial a través del juicio monitorio en el que se solicitarán las cantidades debidas más el interés, pudiendo producirse las siguientes situaciones:
Si se dan el segundo y el tercer caso, se tendrá que interponer juicio de forma verbal u ordinaria en base a las cantidades que se estén solicitando. Si el importe es superior a los 6.000 euros, deberá acudirse al proceso ordinario, como recogen los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cifra es más pequeña, el procedimiento será verbal. Debes saber que si no se sigue adelante, el juez puede interponer las costas. Cuando se haya dictado sentencia firme, si la parte incumplidora del contrato continúa sin responder al pago, se efectuará la ejecución, pudiendo embargar lo que sea necesario.
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También conocido como contrato de señal, el contrato de arras es el que tiene lugar entre el comprador y el vendedor con la finalidad de garantizar una obligación de entrega de un objeto, mueble o inmueble, mediante una cifra de dinero anteriormente fijada. Los que se utilizan normalmente para los contratos de compraventa de bienes inmuebles son los contratos de arras confirmatorias que, según señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben confundirse con los contratos de reserva de compra, ya que son acuerdos distintos. El contrato de reserva es un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor se comprometen a realizar la venta en un plazo establecido y por un valor específico. Bastante habitual en las agencias inmobiliarias, pero que no implica la compraventa, sino que su objetivo es garantizar que el comprador quiere adquirir un inmueble concreto. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que se trata de un contrato irregular por su indefinición y del que apenas hay jurisprudencia.
La diferencia es que en el contrato de arras, el comprador entrega una cantidad, garantizando de esta manera la penalización de la parte que infrinja el pacto. En el supuesto de que el comprador finalmente determine no continuar adelante con la operación, no recuperará el importe entregado. Si, en cambio, es la parte vendedora la que finalmente decide no vender, deberá devolver al comprador la cantidad entregada por duplicado. Esto quiere decir que las arras actúan como una garantía que va unida al futuro contrato de compraventa, con el objetivo de evitar su incumplimiento y garantizar la transacción.
Cuestión distinta es que, tras firmar el contrato de arras, una de las partes no pueda cumplir con lo acordado y ambas acuerden prorrogar el contrato de arras. Esto significa que si la operación no puede concretarse antes de que llegue la fecha acordada en el contrato de arras, es posible ampliar el plazo límite de mutuo acuerdo.
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Antes de escriturar la compraventa de una vivienda ante notario, lo normal es que se elabore un contrato con validez legal en el que se recojan las condiciones acordadas entre la parte vendedora y la parte compradora. En función del modo que elijas para vender o comprar el inmueble, tendrás que firmar uno o varios documentos. A continuación te explicamos cuáles son los tipos de contratos de compraventa que existen y qué es lo que se firma en cada uno de ellos.
