Código civil y vicios ocultos en una vivienda

Código civil y vicios ocultos en una vivienda

Código civil y vicios ocultos en una vivienda: puede ocurrir que después de haber firmado la compraventa de un inmueble, los compradores se encuentran con la desagradable sorpresa de paredes con humedades, baldosas del suelo que se levantan, o grietas que comienzan a aparecer en las paredes, todo ello oculto por capas de pintura y otras artimañas de un vendedor con pocos escrúpulos.

No están desprotegidos. Cuando el inmueble adquirido no cumple con las prestaciones habituales que se pueden esperar, es decir, presentan defectos graves que no estaban a la vista antes y por tanto, no se podían conocer por el comprador, el vendedor está obligado a sanear estos vicios ocultos.

En Vecindia te vamos a contar qué dice el Código Civil sobre los vicios ocultos en la vivienda.

• ¿Qué son los vicios ocultos?
• Requisitos de los vicios ocultos
• ¿Se pueden reclamar los vicios ocultos en una vivienda?
• ¿Se pueden reclamar los vicios ocultos en una vivienda?

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Código civil y vicios ocultos en una vivienda: ¿Qué son los vicios ocultos?

El artículo 1.484 del Código Civil contempla la obligación del vendedor a sanear los defectos ocultos que tenga la cosa vendida, si la hacen impropia para su uso, o si disminuyen ese uso de tal forma que el comprador, de haberlos conocido, no la habría adquirido.

Ahora bien, no todo daño o defecto que presente un inmueble puede calificarse de vicio oculto. Estos defectos deben cumplir con ciertos requisitos.

Código civil y vicios ocultos en una vivienda: Requisitos de los vicios ocultos

• Que sea un defecto no conocido: es necesario que el defecto no sea manifiesto, que no esté a simple vista o no sea fácilmente apreciable para el comprador.

  Tampoco se considera que haya vicios ocultos cuando el comprador, por la razón que sea, conoce el verdadero estado del inmueble que desea comprar. Ya que, por el hecho de conocerlo, habrá negociado una reducción en el precio con el vendedor particular.

• Tiene que ser grave, de cierta entidad. El vicio debe ser grave y ha de disminuir de manera importante la utilidad de la vivienda o que la inutilice parcialmente. Tampoco se considera que haya un vicio oculto cuando el comprador, por la razón que sea, conoce previamente el estado de la cosa que desea comprar. Ya que, por el hecho de conocerla, sabe la reducción en el precio que deberá negociar con el vendedor particular.
• Si, aunque no sea “visible”, el comprador por su oficio o profesión debía o podía haberlo conocido. Tampoco se considera que se esté ante un vicio oculto, cuando por razón de su profesión u oficio, el comprador los debiera conocer con una simple inspección del objeto comprado. Por ejemplo, un arquitecto sabrá en qué fijarse para comprobar el estado real del inmueble. No pasará por alto fallos estructurales que los ojos de un comprador común no apreciaría.
• Tiene que ser preexistente. Es decir, el defecto debe existir en el momento en el que se formaliza la compraventa y no sobrevenir después. A este respecto, es preciso que el origen del defecto o vicio sea anterior a la compra, aunque su aparición sea posterior.

  Cuando se trata de inmuebles, los vicios ocultos más comunes son:

  • La existencia de carcoma.
  • Los defectos de impermeabilización.
  • La presencia de cemento aluminoso.
  • Las grietas por defectos en la cimentación.
  • El levantamiento de baldosas y fisuras.
  • Los defectos en las vigas.
  • Las deficiencias en el aislamiento térmico.
  • Las derramas no conocidas.

¿Se pueden reclamar los vicios ocultos en una vivienda?

Sí, se pueden reclamar. Según el Código Civil, se impone al vendedor la obligación de responder de los vicios ocultos que presente la cosa vendida en todo caso, con independencia de si los conocía o los ignoraba, aunque con consecuencias diferentes en uno y otro caso.

Si el vendedor los ignoraba:

• Se puede solicitar la resolución del contrato, recuperando el precio pagado más los gastos. (Acción redhibitoria)
• Se puede solicitar una rebaja en el precio en la parte proporcional a los daños derivados de los vicios ocultos. (Acción quanta minoris)

Si el vendedor los conocía:

Se entenderá que el vendedor ha actuado de mala fe puesto que aun conociéndolos los ocultó. El principal problema que nos encontramos aquí es probar este conocimiento, lo que puede resultar bastante complicado.

Si se consigue acreditar la culpa, se puede además solicitar una indemnización de daños y perjuicios junto a la opción que se haya elegido (resolución del contrato con devolución del precio más gastos o bien la rebaja en el precio).

En cualquier caso, la carga de la prueba, es decir, probar la existencia del vicio oculto y sus todos los requisitos recae en el comprador. Se hace imprescindible contar, entre otros medios de prueba, con un informe pericial.

Plazo para reclamar los vicios ocultos

El artículo 1.486 del Código Civil establece un plazo para reclamar de 6 meses, tras los cuales se pierde el derecho a exigir que se subsanen los vicios ocultos.

Si se pasa el plazo, y el daño es tal que la vivienda ya no es apta o es inútil para su uso, ya no se trata de un vicio oculto, sino de un incumplimiento de contrato. Así, se podrá resolver el contrato, y pedir el reintegro del precio más gastos, y si procede, reclamar una indemnización por los daños y perjuicios.