Tal como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos, «La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.»
Pero, ¿qué ocurre si el propietario le comunica al inquilino que no desea renovar el contrato y este no se marcha? Hay que tener en cuenta que, además del desahucio por falta de pago en las rentas, también es posible llevar a cabo un desahucio en aquellos casos en los que el arrendamiento deba finalizar por expiración del plazo, es decir, cuando el inquilino no abandona la propiedad a pesar de haberse terminado el contrato, ya sea por disposición legal o contractual. Siendo este tipo de juicios uno de los primeros en cuanto a litigios en nuestro país en lo que respecta al terreno de los arrendamientos.
Si el arrendador notifica con 30 días de antelación y mediante burofax al inquilino su deseo de no renovar el contrato, salvo que en el contrato se haya previsto otra cosa, se cumplen las condiciones que la legislación establece para la finalización de un contrato de arrendamiento. Iniciándose de esta manera el juicio de desahucio por expiración del plazo contractual, encaminado a que el propietario recupere su vivienda, que requiere de la intervención obligatoria de un abogado y de un procurador.
La cuestión es que si el arrendatario no se marcha y el arrendador continúa cobrándole la renta en estos meses a pesar de haber manifestado su deseo de no renovar el contrato, el juez podría entender que ambas partes quieren prorrogarlo. Con lo cual, si queremos que el inquilino se marche, es recomendable no cobrar las rentas y, en su caso, reclamarlas después vía demanda en concepto de indemnización.
Cuando se interpone una demanda de desahucio por expiración del plazo, si el juzgado estima la demanda, el contrato queda se da por finalizado. Al no existir contrato desde la fecha de la Sentencia dictada por el juez, el arrendatario debe pagar el perjuicio derivado si sigue ocupando en el inmueble para subsanar los daños causados al propietario, que durante este tiempo no ha podido alquilarlo. Debiendo abonar las rentas de todos aquellos meses en los que haya estado disfrutando de la vivienda sin derecho alguno y sin abonar ninguna cantidad hasta la fecha de entrega del inmueble. Si antes de finalizar el contrato, el inquilino ya había contraído alguna deuda, también se podrá acumular en la demanda.
No obstante, según el art. 473.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el demandante, a fin de acelerar la desocupación del inmueble, podrá anunciar en la demanda que se compromete a condonar la deuda, parcial o totalmente, y las costas si se produce un desalojo voluntario en el plazo de 15 días como máximo desde que se notifique la demanda. En caso de que el inquilino no abandone la vivienda, el Juzgado establecerá la fecha de lanzamiento del inmueble.
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