La morosidad en las comunidades de propietarios es uno de los fenómenos sociales más extendidos en España. No son pocas las comunidades en las que existen uno o varios vecinos que no pagan las cuotas y derramas que les corresponden por su participación dentro de la finca. Lo cual termina impidiendo que se lleve a cabo una buena gestión financiera de la comunidad y haciendo recaer sobre los demás el sostenimiento del edificio y de las zonas comunes, lo que evidentemente resulta perjudicial.
El problema es que, para poder satisfacer las necesidades de la comunidad, los recibos aumentan, lo que termina por desembocar en un contagio expansivo a otros propietarios que no pueden pagar o que sienten que no les corresponde soportar una cuota mayor.
Ante esta difícil situación, lo primero que debe hacerse es intentar una negociación amistosa con los vecinos deudores y si esto no funciona, solamente queda la opción de tomar el acuerdo en Junta para demandar al vecino deudor a través de la vía judicial.
El siguiente paso es comunicar por escrito el acuerdo al propietario moroso por carta certificada con acuse de recibo, burofax o por correo electrónico en el caso de que el propietario haya notificado que se le puede comunicar por este medio. De lo contrario, deberá publicarse una diligencia en el tablón de la comunidad o en algún lugar visible como los ascensores o buzones, lo que surtirá efecto a los tres días en baso a lo establecido en el artículo 9.h de la Ley de Propiedad horizontal.
Eso sí, en cualquier caso, la reclamación de la deuda siempre debe estar dentro del plazo que marca la ley, ya que si la deuda hubiera prescrito, ya no podrá reclamarse.
Si la deuda no ha prescrito, el procedimiento a seguir es el juicio monitorio, que no requiere de procurador ni abogado si la deuda no excede de los 2.000 euros.
El plazo para reclamar deudas en una comunidad de propietarios es de 5 años. No obstante, existe un periodo transitorio tras la reforma de 2015 que establece que aquellas deudas que hayan sido contraídas antes del 7 de octubre de 2015 son reguladas por la legislación anterior.
Para el segundo caso, la cuestión ha sido tratada ampliamente en por los Tribunales españoles, lo que ha venido asentar el criterio general de que los gastos comunes, tanto ordinarios como extraordinarios, tienen un plazo de prescripción de 15 años. No obstante, existe una doctrina muy minoritaria de que la prescripción de los gastos comunes podría ser de cinco años. En cualquier caso, la mayor parte de los Tribunales optan por la primera posición. Todo depende de la jurisprudencia de cada Audiencia Provincial.
Eso sí, hay que tener en cuenta que si la deuda se vuelve a reclamar, el contador empezará de cero y vuelve a iniciarse el plazo de prescripción. En teoría, el acreedor puede interrumpir este plazo todas las veces que quiera, con lo que el deudor permanecerá indefinidamente obligado al pago. Siendo la forma más segura de hacerlo mediante un requerimiento notarial para que se pueda probar de manera fehaciente la reclamación de la comunidad, frente a la cual el deudor no tiene escapatoria.
Cuando la situación se vuelve insostenible, no son pocos los vecinos que se plantean si es posible cortar los suministros al propietario morosos. Lo cierto es que no, ya que si el vecino deudor procede a denunciar ante un Juzgado de los Penal por ser privado de servicios, las posibilidades de que los Tribunales condenen a la comunidad por coacción son muy altas. Y es que la Ley de Propiedad Horizontal establece que la comunidad nunca puede tomarse la justicia por su mano si no quieren incurrir en un desagradable Procedimiento Penal. Lo único que se puede hacer es privar al vecino moroso de su derecho a voto en las Juntas.
El primer paso será el procedimiento monitorio en el que se expresarán la identidad del deudor, su domicilio, la cuantía de la deuda y los documentos certificativos de todo ello. El requerimiento será notificado de forma personal, dándole un plazo de 20 días para pagar. De lo contrario se ejecutará el…
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