Cambiar los Estatutos de la comunidad de propietarios: ¿Cómo realizar estas modificaciones?

Cambiar los Estatutos de la comunidad de propietarios: ¿Cómo realizar estas modificaciones?

Cambiar los Estatutos de la comunidad de propietarios: Los Estatutos de la comunidad de propietarios son normas relacionadas con el uso de la finca constituida en Propiedad Horizontal y, por tanto, sus diferentes viviendas, locales y elementos comunes, así como las reglas de administración de la misma. Normas que establecen reglas concretas para el ejercicio de las obligaciones y derechos de los propietarios con respecto a la comunidad y el resto de los copropietarios y que no deben confundirse con las normas de régimen interno. Relacionadas con el uso de la finca, las viviendas, los locales, los servicios, las instalaciones, la conservación, las reparaciones, los seguros, los gastos y la administración y gobierno.

Por diversos motivos, la Comunidad de Propietarios puede tomar la decisión de cambiar los  Estatutos que rigen parten del funcionamiento de la misma para adaptarlos a la situación legal vigente o para solucionar cualquier anomalía. La cuestión es que cambiar los Estatutos de la comunidad de propietarios es un proceso largo y complejo que además debe inscribirse en el Registro de la Propiedad del sitio en el que se encuentre la finca.

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¿Cómo cambiar los Estatutos de la comunidad de propietarios?

Los pasos para cambiar los Estatutos de la comunidad de propietarios son los siguientes:

• Llevar a cabo un completo y detallado análisis de los Estatutos que se pretenden modificar, apoyando estos cambios en una base lógica y jurídica que justifique la medida y que favorezca en la mayor medida posible a la comunidad.
• Convocar una Junta General Extraordinaria para tratar el asunto debe convocarse una Junta en la que los propietarios voten a favor o en contra. Si un propietario se abstiene, se tomará como un voto positivo. Después de la celebración de la misma, todos los propietarios deben recibir una copia del Acta de la Junta con el resultado, de modo que puedan tomar las medidas judiciales oportunas si así lo desean.
• Si todos los propietarios han votado a favor, el Acta podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad un mes más tarde para realizar las modificaciones, justificando correctamente los pasos anteriores. Mientras no se inscriban en el Registro, los Estatutos obligan a los propietarios actuales de la Comunidad, pero no a los futuros. Para que todos estén obligados a cumplirlos, deben ser conocidos por terceros, lo que obliga a inscribirlos en un Registro Público.
• En el caso de que no se logre la mayoría que establece la Ley de Propiedad Horizontal, en función del asunto que se trate, existe la posibilidad de que la comunidad, a través del Presidente, demande por vía judicial a los propietarios que votaron en contra, de manera que los propietarios deberán defender su postura ante un juez que, será finalmente el que decida.

Como puedes ver, no es un proceso sencillo ni rápido y, al requerir una mayoría tan amplia, no siempre termina prosperando. No obstante, siempre existe la vía judicial para poder solucionarlo.

¿Cuál es la votación necesaria para cambiar los Estatutos de la comunidad de propietarios?

Por lo general, la modificación de los Estatutos de la comunidad de propietarios está sujeta al criterio de unanimidad, tanto en cuotas de participación como en propietarios. En aquellos casos en los que se pretendan modificar las reglas esenciales del Título Constitutivo, se quieran instalar nuevas infraestructuras que provoquen una alteración sustancial del edificio, la instalación de un nuevo ascensor, fijar las cuotas de participación, el arrendamiento de elementos comunes que tengan asignado un uso concreto en los Estatutos o la desafectación de elementos comunes, es necesaria la unanimidad de la Junta de Propietarios. Es decir, todos aquellos que tengan una mayor trascendencia en la vida de la comunidad.

Según el art. 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, se requiere unanimidad para “los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación“

No obstante, existen casos en los que pueden aprobarse con las 3/5 partes del total de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Por ejemplo, para la supresión o creación del servicio de portería o conserjería y de otros servicios comunes, y para la creación de una piscina o garaje.