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Cambio del administrador de fincas: ¿Qué hay que hacer?
Cambio del administrador de fincas: cuando vives en una comunidad de vecinos, lo más habitual es contar con un administrador de fincas que se encarga de prácticamente todo lo necesario para el buen funcionamiento del inmueble. De hecho, en la actualidad contar con una buena administración de fincas es esencial para que la gestión de la comunidad sea eficiente.
Pero en ocasiones, puede que no se esté conforme con el servicio prestado por el administrador, y surge la necesidad de cambiarlo. ¿Qué hay que hacer para cambiar de administrador?
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Cambio del administrador de fincas: motivos para cambiar de administrador
Es muy importante saber por qué cambiar administrador de fincas para acabar de inmediato con cuestiones sin resolver y evitar más problemas a la comunidad. Los motivos más claros para cambiar de administrador son:
- Mala gestión de la comunidad: es la causa más grave que lleva a los vecinos a votar para cambiar de administrador. No se trata solo de la incapacidad de solucionar problemas, sino de que perjudica a los vecinos con subidas innecesarias de cuotas, trabajos de dudosa utilidad, hasta el favorecer empresas de construcción, reformas, fontaneros u otros profesionales, relacionados directamente con el administrador.
- Escaso compromiso: un administrador que no atiende al teléfono, está poco presente y que demuestra poco interés por sus clientes, evidentemente no garantiza el servicio por el que se le paga. Es importante vigilar siempre y verificar su disponibilidad y atención hacia los problemas de la comunidad.
- Superficialidad: cambiar de administrador se hace necesario también si los vecinos no están satisfechos con su labor. Un profesional que se olvida de los pagos, omite informaciones, no se presenta a las reuniones o que trata los problemas con superficialidad, no merece seguir trabajando en la misma finca.
- Mejorar la calidad: si un nuevo administrador representa una mejora, sobre todo en términos de servicios ofrecidos y precios, es hora de cambiar de administrador. Puede que, con el tiempo, los vecinos lleguen a cansarse de un administrador y es legítimo buscar alternativas que garanticen servicios más rápidos y menos costosos.
- Muerte del administrador: es una condición extraordinaria que puede verificarse, desafortunadamente, y que hay siempre que tener en consideración.
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Cambio del administrador de fincas: cómo cambiar de administrador de fincas
Al contrario de lo que mucha gente suele pensar, hacer un cambio de administrador de la comunidad es un trámite sencillo y sin complicaciones. A continuación te contamos qué pasos se deben seguir.
- Convocatoria de una junta extraordinaria: no es necesario esperar a la junta ordinaria anual para hacer un cambio de administrador. Tal y como establece la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 16.1, se puede convocar una junta de vecinos extraordinaria. La podrá convocar tanto el presidente como un conjunto de propietarios con una participación del al menos el 25%. Es decir, no es necesario que la convoque el actual Administrador de Comunidades.
Habrá que convocar la junta extraordinaria con al menos 7 días hábiles de antelación, y se tiene que incluir en el orden del día el punto: “cese del actual Administrador de Fincas y elección de uno nuevo”.
- Presentación de la nueva propuesta: lo más eficiente es que, cuándo se convoque la junta extraordinaria, ya se tengan preparadas una o varias nuevas propuestas de nuevo administrador. Ya que, de lo contrario, podría darse un espacio de tiempo en el que la comunidad se quedará sin quién la maneje. Así que la mejor opción es preparar las propuestas y aprovechar la junta para presentarlas.
El cese del antiguo administrador y la elección del nuevo deben aprobarse por mayoría del total de los propietarios. Es suficiente una mayoría simple tanto en número de propietarios (la mitad más uno de los propietarios) como en porcentaje de cuota de participación (más del 50% de propiedad del inmueble representada) para que se apruebe el cambio de administración.
- Notificar al antiguo administrador y traspaso de documentación: una vez aprobada la decisión, se firmará el Acta del acuerdo por parte del presidente de la comunidad y del secretario.
El siguiente paso consiste en notificar esta decisión al administrador cesado para que tenga constancia, con un plazo mínimo de un mes de antelación. Éste deberá entregar toda la documentación pertinente que tenga en su poder al nuevo administrador de fincas.
En el caso de que exista un contrato de vigencia, se deberá hacer frente a la indemnización acordada entre ambas partes.
- Convocatoria de junta: cuando el nuevo administrador ya esté al mando, haya introducido los datos en su sistema y haya revisado todas las cuentas y la información recibida; ya se podrá proceder a las siguientes gestiones:
- Convocatoria de junta para presentar a los propietarios.
- Aprobación de las cuentas del administrador saliente.
- Explicación del funcionamiento de la nueva gestión.
- Proposición de cambios y mejoras.
Todos cometemos errores y no es justo condenar a un administrador a menos que no se trate de alguna falta grave, demostrable y evidente. Lo que hay que evitar, evidentemente, es el peligro de un vacío de gestión. Nunca es bueno dejar a la comunidad sin administrador durante un periodo de tiempo demasiado largo.
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