La fianza de arrendamiento es la manera de garantizar todos los deberes del arrendatario (incluyendo las mensualidades impagadas), además de los deterioros y desperfectos que se produzcan durante el contrato.
En la Comunidad de Madrid, el depósito de la fianza es de obligado cumplimiento y puede hacerse en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (IVIMA), en la red de Oficinas de Vivienda y en la Oficina de Información de Vivienda Pública. Se efectuará a través de un ingreso bancario y {{dentro de|en los siguientes 30 días laborables que transcurran tras la firma del contrato. En caso contrario, se pueden iniciar procedimientos sancionadores, con multas que pueden ir desde el 26% al 50% del valor de la fianza.
Por tanto, al finalizar el contrato, siempre que el inquilino haya satisfecho sus deberes, éste debe restituirle la fianza íntegra. Únicamente podrá quedarse la fianza cuando el inquilino no haya pagado algún mes de la renta o cuando el inquilino sea culpable de algún daño causado al inmueble por descuido o por un uso poco usual del mismo. Algo que no debe mezclarse con pequeños deterioros producidos por la utilización normal del inmueble, como la decoloración de la pintura.
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En lo que respecta al plazo, tal como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos, el propietario dispone de un mes desde que recibe las llaves para proceder a la devolución de la fianza. En caso de incumplimiento, podrán sumarse intereses de demora que pueden ser reclamados por el arrendatario.
Si el propietario devuelve la fianza de forma íntegra y en plazo, todo bien. El problema aparece cuando el arrendatario considera que ha cumplido con todos sus deberes y el propietario no está de acuerdo con ello. Por ejemplo, puede pasar que el propietario considere que la vivienda se ha entregado en unas circunstancias peores de las que tenía en el momento en el que fue entregado. Si no se logra llegar a un consenso sobre quién es el responsable y sobre la cuantía económica de los daños, le tocará al juez dictaminar resolución al respecto.
Si el arrendatario opta por reclamar, deberá demostrar la ausencia de responsabilidad. Y es que el artículo 1563 del Código Civil responsabiliza al inquilino del deterioro que se haya causado en la vivienda, a menos que sea capaz de evidenciar que no ha sido responsabilidad suya. Los medios más habituales y aconsejados por nuestros expertos son la aportación de un inventario y de imágenes hechas en el momento en que se firmó el contrato de arrendamiento.
Además, hay que considerar que, de realizarse una revisión, los técnicos y peritos del arrendador siempre dirán que los daños del inmueble han sido causados por negligencia por parte del inquilino, o como mínimo que no se habrían generado sin su culpa. Por este motivo, siempre es aconsejable que los inquilinos hagan un peritaje antes de hacer la entrega del inmueble.
Tanto si no nos devuelven la fianza dentro del plazo como si el propietario se niega a devolvérnosla íntegra o parcialmente, es aconsejable contar con los servicios de un abogado que se ocupe de realizar estas gestiones y que podamos recuperar nuestro dinero. Pero también es buena opción hacerlo si, por ejemplo, el propietario ha muerto y el piso alquilado cambia de dueño.
Esto no significa que directamente interpongamos una denuncia y comencemos un proceso jurídico, sino que el consejo de un profesional puede sernos muy útil para agotar otro tipo de mecanismos que puedan solucionar el asunto por la la vía de la conciliación, de una manera más rápida y ágil. Por ejemplo, enviar un burofax solicitándole la fianza, lo que además valdrá como prueba del requerimiento extraprocesal.
Pero si la vía amistosa no resulta efectiva, es normal que el arrendatario se cuestione qué tiene que hacer para recuperar su dinero. En estas situaciones, lo cierto es que no quedará más remedio que tomar medidas legales, siendo el juez el que decidirá la cantidad que tiene que descontarse de la fianza del arrendatario teniendo en cuenta las evidencias aportadas y a la interpretación de las mismas.
El Juzgado será el que corresponda a la población donde se encuentre ubicado el piso o el lugar donde resida el propietario, que es al que hay que denunciar. Con respecto al tipo de proceso, según el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, cuando la cuantía reclamada sea menor a los 6.000 euros, el proceso adecuado será el Juicio Verbal y en aquellos en los que el importe sea mayor a los 6.000 euros, el Juicio Ordinario. Si además, no no excede de los 2.000 euros, que suele ser lo más frecuente en la mayoría de fianzas de arrendamiento, es posible interponer la denuncia sin acudir a un abogado o procurador.
Hay que recordar que el arrendador cuenta con diferentes vías para demostrar los desperfectos: las facturas, las actas notariales, los peritajes, etc. Si el arrendatario no cuenta con pruebas para demostrar la ausencia de culpa, lo tendrá más complicado para volver a ver la fianza. Por eso, aunque en algunos procesos no sea obligatorio contratar a un abogado, siempre es recomendable hacerlo para recibir el amparo legal adecuado y tener más ganar.
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