Funciones del administrador en propiedad horizontal: para conocer las funciones que por Ley ostenta el Administrador de Fincas, debemos acudir al artículo 20 de la LPH, el cual resuelve las responsabilidades más básicas que se le atribuyen. No obstante, en su apartado f) resulta esclarecedor que la propia norma plantea ponderar el acuerdo entre las partes. Esto quiere decir que, entre la junta de propietarios y el administrador, existe una relación contractual de prestación de servicios. Este documento, conforme a la libertad de pactos, (Artículo 1225 CC.) permite configurar los acuerdos de modo flexible, adaptándolos a las necesidades que estimen las partes.
Por ello, en este artículo vamos a centrar la atención en lo que habitualmente se reclama en nuestro despacho: la falta de diligencia debida en el desarrollo de las funciones del administrador. El conflicto pasa por falta en firma de actas, no proporcionar la información sobre las juntas o cuentas a los comuneros, o incluso evitar incluir asuntos a tratar en el orden del día.
La jurisprudencia considera que esta mala praxis puede ser objeto de demanda ante los tribunales. Así como la Audiencia Provincial de Madrid declara que la Ley de Propiedad Horizontal no concede «en cualquier tiempo a cada propietario la posibilidad de auditar las cuentas de la Comunidad”, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 30 de noviembre de 2.005 considera que “esta información queda circunscrita a la junta de propietarios en tal momento y si no se hace así, el camino es el de impugnación de la Junta, conforme el art. 18 LPH”. El derecho de información viene por tanto circunscrito al derecho a votar en las asambleas de propietarios y, en caso de que esto no sea posible conforme a la buena fe, acudir a los tribunales en virtud del Art. 256.4 de la LEC.
Los administradores de fincas adquieren privilegios, ya que su trabajo consiste el llevar un control de las decisiones, las cuentas y el buen funcionamiento de las zonas comunes. Si el problema es que el administrador actúa en beneficio de unos y en detrimento de otros, o no controla de forma adecuada la contabilidad, es probable que se le pueda imputar sanción civil que repare el daño. En cambio, no se le podrá acusar de determinados hechos delictivos como la apropiación indebida, (a no ser que exista prueba suficiente que lo acredite), ya que no se le podrá atribuir este delito por el mero hecho de realizar una incorrecta gestión de los fondos comunitarios. En caso de falsedad documental, el código penal tipifica esta conducta, por lo que podría valorarse acudir a dicha vía de reclamación si el administrador decide desviar a fines propios, fondos comunales o simula cuentas en actas que no se corresponden con la realidad del capital comunitario.
En definitiva, si el conflicto con el administrador se basa en la inobservancia de sus obligaciones, a continuación, trataremos de elaborar una respuesta en cuanto a las posibles vías de actuación.
La realidad es que, según lo estrictamente estipulado, para desempeñar dicho cargo no se precisa más que una formación mínima en materia legal, fiscalidad y una buena estructura de organización, unida a la habilidad de transmitir confianza a quienes contratan al administrador para que gestione su comunidad.
El Tribunal Supremo de España sin embargo, estima que sólo aquellas personas con título de acceso y colegiatura pueden identificarse como “administradores de fincas”. Y si bien es cierto que no vienen obligados, “quienes ejercen actividades propias de administración de fincas de manera regular, con el carácter de profesión”, ostentan un seguro al pertenecer al Colegio de Administradores de Fincas que tiene la potestad de intervenir sobre sus colegiados si su actuación profesional se aparta del código ético y deontológico por el que están sujetos conforme al Real Decreto 135/2021 que, en su capítulo III, regula las infracciones y sanciones que corresponden ante ilícito profesional.
Por lo tanto, para reclamar la pasividad o el incumplimiento de las funciones del administrador colegiado, se podrá dirigir un escrito a la Comisión Disciplinaria, algo que constituye una vía adicional para reclamar su buena labor antes de acudir los tribunales y que debe ir acompañado de ciertas formalidades dependiendo de cada caso concreto, todo ello con el fin de acreditar que existe esta relación contractual y se produce un incumplimiento en las funciones que se le asignan.
En este punto cabe mencionar la importancia de prevenir la demanda judicial con cuantas actuaciones sea posible realizar. Por ello, en caso de conflicto, cabe recordar que la duración del cargo no excede a más de un año, sin perjuicio de que la comunidad vote a favor de la renovación. En caso de que éste causare un perjuicio relevante a la comunidad y por ello mediara “justa causa” sería posible mediante acuerdo en junta extraordinaria de mayoría simple y lograr así su destitución.
De lo contrario, corresponderá evaluar los daños, verificar si existe seguro de responsabilidad civil, y reclamar extrajudicialmente que se cese en la conducta negligente.
Una vez se hayan desatendido estos pasos deberemos plantear interponer demanda civil ante los tribunales.
Autor: Isabel Alonso
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