Acuerdo extinción de condominio

Acuerdo extinción de condominio: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable planear una táctica apropiada: admitir que el condominio se tendrá que separar cuando uno de los comuneros lo solicite, valorar la finca con rigor y formular la venta. Además, es conveniente que cualquier acuerdo verbal sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando aprobado el valor y determinando quién se hará responsable de los gastos hasta que se venda.

Si hay un acuerdo entre los comuneros, es posible otorgar la finca a uno de ellos si paga el precio fijado por el porcentaje que tenía cada copropietario.

Si no se obtiene respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se sugiera un precio de venta más bajo, la única solución que podremos tomar es la judicial. Presentaremos la requerimiento en los juzgados ejercitando la actuación de segmentación del inmueble para la ruptura de la copropiedad.

Eso sí, ten en cuenta que si los copropietarios no se ponen de acuerdo, el juez tiene la capacidad de disponer la salida del inmueble a subasta para el posterior reparto entre los interesados. El inconveniente es que si existe una deuda hipotecaria y no se consigue saldar con el precio de la subasta, se atacará el patrimonio personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda comprar en el futuro.

Con lo cual, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que la persona que se opone a vender sin ningún partición de la propiedad por un intervalo de tiempo específico inferior a una década, que puede extenderse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha adquirido una casa en común. La propiedad pertenece a ambos y lo normal es que cada no tenga el 50%, pese a que no se acota si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y del mismo modo sucede con los hermanos que heredan la vivienda de sus padres.

El tema es que, por diversos motivos, los comuneros pueden decidir de fragmentar la copropiedad. Un procedimiento que puede realizarse ante notario cuando hay un pacto entre todas las partes y por los juzgados cuando hay enfrentamiento. La división del condominio se produce cuando el derecho de propiedad deja de ejercerse de manera conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a manos de un único propietario o porque la finca común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, actualmente, lo más habitual es que se haga por temas de herencias y por procedimientos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que es posible fragmentar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los copropietarios, por la compra de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la demolición de la finca o por la partición del mismo.

Cuando se procede a la extinción de la finca, se transmite la titularidad de la finca de la cuota que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la condición de deudor del préstamo hipotecario, el banco debe dar su aprobación. De lo contrario, el anterior propietario continuará siendo el titular de la deuda. Esto quiere decir que si una pareja casada se divorcia, la entidad bancaria debe permitir el cambio para que solo el que se queda con la propiedad integra se refleje como deudor ante la entidad bancaria, en vez de los dos.

No obstante, esta operación está siendo bastante complicada actualmente, ya que para un banco un segundo titular es siempre una garantía, incluso si no cuenta con ingresos fijos u otros bienes. En estas situaciones, lo que se hace normalmente es añadir a otro titular o sustituirlo por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, tienes que saber que la segmentación del condominio es una solución mucho más económica comparándola con otras operaciones de adquisición y transmisión de inmuebles como la compraventa. Y es que solamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el precio establecido no se corresponde con el valor del inmueble, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá pagar la diferencia en la declaración de la Renta.