La fianza de arrendamiento sirve para avalar todas las obligaciones del arrendatario (incluyendo los posibles impagos), además de los deterioros y desperfectos que hayan podido producirse durante su estancia.
En la Comunidad de Madrid, el depósito de la fianza es de obligado cumplimiento y podrá hacerse en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (IVIMA), en la red de Oficinas de Vivienda y en la Oficina de Información de Vivienda Pública. Se llevará a cabo a través de un ingreso bancario y {{dentro de|en los siguientes 30 días hábiles que transcurran tras la firma del contrato. De no hacerlo, se pueden iniciar procesos sancionadores, con multas que pueden ir oscilar del 26% al 50% del valor de la fianza.
Con lo cual, al terminar el contrato, siempre que el inquilino haya satisfecho sus deberes, éste debe devolverle la fianza íntegra. Solamente podrá retenerse la fianza cuando el inquilino no haya realizado el pago de algún mes de la renta o cuando el inquilino sea responsable de algún daño ocasionado al piso por dejadez o por un uso anormal del mismo. Lo que no debe confundirse con pequeños desperfectos producidos por el uso normal de la vivienda, como que la pintura pierda color.
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En lo que respecta al tiempo estipulado, tal como establece la legislación actual, el propietario cuenta con un mes desde la entrega de las llaves para llevar a cabo la reintegración de la fianza. Si hubiera incumplimiento, podrán añadirse intereses de demora que pueden ser exigidos por el inquilino.
Si el propietario restituye la fianza de forma íntegra y en plazo, todo bien. El contratiempo se produce cuando el inquilino considera que ha satisfecho todos sus deberes y el arrendador no está de acuerdo con ello. Por ejemplo, puede suceder que el propietario opine que la vivienda se ha entregado en unas condiciones menos óptimas de las que presentaba cuando fue entregado. Si no se se haya ocasionado en la vivienda, a menos que pueda probar que no ha sido culpa suya. Los documentos más habituales y aconsejados por nuestros abogados son el aporte de un listado y de imágenes hechas en el momento en que se firmó el contrato de arrendamiento.
Además, debes considerar que, de realizarse una revisión, los técnicos y peritos del propietario generalmente dirán que los desperfectos de la vivienda han sido causados por negligencia por parte del inquilino, o como mínimo que no se habrían ocasionado sin su culpa. Por esta razón, siempre es aconsejable que los arrendatarios realicen un peritaje antes de entregar el inmueble.
Tanto si no recibimos la fianza dentro del plazo como si el arrendador se niega a restituirla íntegra o de manera parcial, es aconsejable solicitar los los servicios de un abogado que se ocupe de llevar a cabo estas gestiones y que tengamos más posibilidades de recuperar nuestro dinero. Pero también es buena idea hacerlo si, por ejemplo, el propietario ha fallecido y el piso arrendado cambia de titularidad.
Esto no quiere decir que directamente pongamos una denuncia y comencemos un procedimiento jurídico, sino que la orientación de un abogado puede ayudarnos a agotar otro tipo de medidas que puedan solucionar el problema medisante la vía amistosa, de una forma más rápida y ágil. Por ejemplo, enviar un burofax solicitándole la fianza, lo que además valdrá como evidencia de la reclamación extraprocesal.
Pero si la vía de la conciliación no resulta efectiva, es normal que el inquilino se cuestione qué debe hacer para recuperar su dinero. En estas circunstancias, la realidad es que no quedará más opción que tomar medidas legales, siendo el juez el que decidirá la cantidad que tiene que rebajarse de la fianza del inquilino después de revisar las evidencias aportadas y a la lectura de las mismas.
El Juzgado será el que corresponda a la localidad en la que se encuentre ubicado el inmueble o el sitio en el que viva el arrendador, que es al que hay que denunciar. En cuanto al tipo de proceso, según el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, en aquellos casos en los que la cuantía reclamada no supere los 6.000 euros, el proceso idóneo será el Juicio Verbal y cuando el importe sea mayor a los 6.000 euros, el Juicio Ordinario. Si además, no supera los 2.000 euros, que suele ser lo habitual en la mayoría de fianzas de arrendamiento, podemos poner la denuncia sin acudir a un abogado o procurador.
Hay que tener en cuenta que el propietario cuenta con distintas mecanismos para probar los daños: las facturas, las actas notariales, los peritajes, etc. Si el arrendatario no aporta pruebas para justificar la ausencia de responsabilidad, lo tendrá más difícil para recuperar su dinero. Con lo cual, aunque en algunos procedimientos no sea necesario contar con un abogado, siempre es aconsejable hacerlo para recibir el amparo legal adecuado y tener más éxito.
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