Para determinar la existencia de un vicio oculto, es preciso estudiar cada caso de manera individualizada. Puede darse la situación de que una misma circunstancia pueda ser valorada de una forma distinta en base a las consecuencias que ocasione en lo que respecta a la utilización de la casa. Además, es clave contar con consejo legal experto para este tipo de procedimientos, puesto que, en caso de que el periodo se haya terminado, no podremos reclamar los vicios ocultos en la vivienda.
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Los vicios ocultos son todos aquellos desperfectos que podemos localizar en una vivienda y que no pueden ser identificados a primera vista, sino que únicamente son descubiertos cuando la persona ya se encuentra residiendo en el inmueble. Esto pone de manifiesto que la la propiedad no posee las características que el antiguo dueño había indicado antes de la compra.
Pueden ser muchos y muy heterogéneos, pero la mayor parte de ellos tienen que ver con el agua, con los cimientos, con los acabados, con la instalación eléctrica o con un mal comportamiento térmico acústico.
Si después de comprar una casa, nos damos cuenta de que hay ciertos fallos que no conocíamos y que reúnen las condiciones para ser considerados vicios ocultos, el comprador puede exigir al vendedor que le dé una solución. En estas circunstancias, disponemos de dos opciones:
Hay determinados periodos para querellarse por cada tipo de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que hay distintos plazos máximos tal como marca la Ley de Ordenación de Edificación.
Estos tiempos son válidos para las viviendas de obra nueva pero no para las casas de segunda mano que tengan más de una década. En casas de segunda mano, las demandas por vicios ocultos tienen que ponerse antes de los 6 meses, empezando a contar este periodo desde la formalización del contrato de compraventa, tal como se refleja en el art. 1490 del Código Civil. Pasado este tiempo, no habrá ya derecho a reclamar.
Cuando los vicios aparecen en una casa de segunda mano, el vendedor está obligado a repararlos siempre y cuando el comprador se lo comunique en los 6 meses posteriores a la entrega de las llaves
Pero, ¿qué sucede en las viviendas alquiladas? El periodo es el mismo que para la adquisición de viviendas de segunda mano, 6 meses desde la recepción del inmueble. Pero, sin importar esto, el propietario tiene la obligación de mantener la vivienda en condiciones adecuadas de habitabilidad y de encargarse de todas las reparaciones de más de 150 euros que no se hayan originado por una mala utilización.
No existe una lista estricta de vicios ocultos, pero sí existen algunos de ellos que se originan con mayor asiduidad que otros y que son un buen ejemplo de defectos cuya restauración es fundamental para asegurar la habitabilidad de la vivienda.
Los fallos que tienen que ver con el agua, como fugas, humedades o goteras son bastante habituales y suelen tener que ver con una impermeabilización defectuosa o con un deterioro de las cañerías de la casa. Por este motivo, es fundamental realizar el arreglo cuanto antes, pues lo habitual es que el asunto empeore.
En lo que respecta a los que tienen que ver con la instalación eléctrica, los desperfectos pueden aparecer en las tomas de corriente e interruptores y, generalmente, se deben a instalaciones defectuosas por el uso de materiales en mal estado.
Pero también son habituales los defectos relacionados con una inadecuada cimentación de la casa, lo que puede dar lugar a grietas y desperfectos mayores, y los que están relacionados con un mal aislamiento acústico o térmico.
Los defectos de los acabados, como suelos o pinturas, también suelen ser la causa de una mala ejecución o del uso de elementos de mala calidad.
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