El contrato de arras es un acuerdo jurídico por el que se reserva el derecho sobre la vivienda a través de la entrega de una cantidad. Por lo general, recogen todos los datos que aparecerán en el futuro contrato de compraventa, identificando perfectamente el inmueble, su precio, los pactos sobre distribución de gastos de la compraventa (si los hubiera), la forma de pago y el plazo para la concesión de la escritura pública.
Con ello, el futuro comprador adquiere el compromiso de comprar la vivienda en el plazo y en las condiciones que se estipulan en dicho contrato, reflejándose la posibilidad de desistir legalmente de la compraventa a cambio de perder la cantidad entregada como señal. Y lo mismo para el vendedor. Si incumple el contrato, se verá obligado a devolver el doble de la cantidad percibida como arras.
No obstante, para que comprador tenga el derecho de desistir, en el contrato de arras debe establecerse el precio total de la vivienda, quedando reflejadas además las cantidades que se entregan, concretando si las mismas se tienen en cuenta en el precio. Además, debe recogerse la posibilidad de resolver el compromiso, perdiendo el comprador la cuantía entregada o devolviendo el vendedor la cantidad percibida por dos.
La cuestión es que no existe una cantidad económica tipo a entregar. Depende de lo que pida cada vendedor o de lo que acuerden ambas partes. Aunque lo normal es que la señal sea del 10% del precio total de la vivienda.
No obstante, debido al funcionamiento de las arras penitenciales, si reflejamos la posibilidad de desistimiento de la compraventa, ya sea por dudas sobre si vamos a obtener la financiación por propia voluntad, puede que al comprador le interese entregar una cantidad más pequeña para que la pérdida sea menor.
En cambio, cuando se tiene claro que se va a adquirir el inmueble, podemos entregar una cantidad superior al 10% en concepto de arras para disuadir así al vendedor de desligarse del compromiso de venta, ya que tendría que devolver el doble de lo entregado.
Eso sí, hay que tener en cuenta que, en caso de obra nueva, el promotor presentará un documento de adhesión creado de forma unilateral por éste y habrá poco margen para el pacto. Teniendo que abonar como señal lo que nos indique.
El modo de pago también dependerá del acuerdo al que lleguen el comprador y el vendedor. Sin embargo, debes tener en cuenta que todo pago que no se verifique en metálico o mediante cheque bancario, requiere de un componente de confianza de solvencia que normalmente no existe porque no es habitual que ambas partes se conozcan de antes. Los dos medios más apuntados son, por tanto, el efectivo y el cheque.
Si el pago de la señal se realiza mediante cheque bancario debe ser emitido por una entidad financiera con cargo a fondos propios de la misma, que lleva implícito un pago a favor del beneficiario. Proporcionando así total seguridad, porque siempre va a tener fondos.
En cualquier caso, todos los métodos de pago deben ser nominativos para asegurar la identidad del destinatario y certificar el pago sin es necesario en el futuro. El pago, por tanto, debe verificarse a nombre del propietario o del promotor, según sea el caso.
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