¿Cuáles son los coeficientes que debe aplicarse por derrama en una comunidad de propietarios?

¿Cuáles son los coeficientes que debe aplicarse por derrama en una comunidad de propietarios?

No cabe duda de que la palabra que nadie quiere escuchar cuando vive en una comunidad de propietarios es «derrama«. Y es que esto quiere decir que debe aportarse una cuota extraordinaria de la que no siempre se dispone para hacer frente a actuaciones que, en muchos casos, son de carácter urgente para el bien del edificio. Lo que es habitual cuando los fondos ordinarios son insuficientes, ya que el objetivo de la derrama es sufragar el pago de ciertos gastos que no estaban previstos en el presupuesto ordinario, sino que surgen una vez que se ha iniciado el ejercicio económico.

La reparación de un bajante, de la instalación eléctrica, pintar la fachada o arreglar el alcantarillado son algunas de las razones por las que es necesaria una derrama. Pero también puede ocurrir que la derrama se plantee para efectuar obras de mejora en las zonas comunes porque están anticuadas o desgastadas.

La cuestión es que muchas veces estas situaciones están relacionadas con una mala planificación de los gastos, ya sea por desconocimiento o por buscar un ahorro a corto plazo. Las comunidades suelen establecer cuotas mensuales muy ajustadas, por lo que, cuando llega el momento de afrontar acciones distintas a las obligaciones habituales, muchas veces no hay fondos suficientes. Esto provoca que los vecinos tengan que seguir pagando cada mes la cuota ordinaria y, al mismo tiempo, hacer frente a la derrama para el gasto concreto que ha surgido, pudiendo ser imprevisto o no.

Eso sí, mientras que para las obras de mantenimiento no existe un límite máximo de la cuantía económica y todos los propietarios quedan obligados a hacer frente a la derrama, para las obras de mejora, los propietarios solamente están obligados a ellos si el pago no superar las 12 mensualidades ordinarias.
 

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¿Qué coeficiente debe aplicarse por derrama en una comunidad de propietarios?

Los acuerdos para aprobar una derrama necesaria para la correcta conservación del inmueble o para la eliminación de las barreras arquitectónicas deben contar con el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios presentes en la junta que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En cambio, cuando se trata de obras de mejora, la derrama no puede aprobarse a manos que 3/5 partes de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación voten de manera favorable.

Una vez que la derrama ha sido aprobada, es el coeficiente de participación de la vivienda la que marca la cantidad que pagará cada propietario. Coeficiente que se obtiene de la relación existente entre la superficie útil del piso frente al total del edificio y que puede consultarse en la escritura de compraventa. Esto es así a menos que en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios se haya establecido un reparto distinto, por ejemplo, a partes iguales. En este caso, los Estatutos tienen preferencia.

Coeficientes en derramas en comunidades de propietarios: ¿Puedo negarme a pagar una derrama?

Cuando el acuerdo es aprobado en Junta de Propietarios, es totalmente legal, por lo que es complicado negarse a pagar sin esperar consecuencias. Y es que el acuerdo es vinculante para todos los propietarios, incluso para aquellos que han votado en contra. Con lo cual, si algún propietario se niega a pagar, adquirirá la condición de moroso. Lo único que puede hacer es intentar impugnar judicialmente el acuerdo si no está conforme. Aunque en aquellos casos en los que se trata de obras necesarias y en aquellos en los que no sean necesarias pero que no superen el límite de la cuantía de 12 mensualidades ordinarias, no hay ninguna excusa.

Si el propietario se niega a pagar, la comunidad puede iniciar un procedimiento judicial contra él, siendo recomendable que antes se intente solucionar el problema por la vía amistosa. Si no se consigue nada de esta manera, entonces debe convocarse una junta en la que conste el acuerdo de proceder judicialmente contra dicho propietario, con los requisitos formales exigidos por la ley.