La fianza de arrendamiento sirve para avalar todas las obligaciones del inquilino (incluyendo los posibles impagos), además de los deterioros y averías que hayan podido producirse durante el contrato.
En la Comunidad de Madrid, depositar la fianza es de obligado cumplimiento y podrá realizarse en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (IVIMA), en la red de Oficinas de Vivienda y en la Oficina de Información de Vivienda Pública. Se efectuará mediante un ingreso bancario y {{dentro de|en los siguientes 30 días laborables que transcurran tras la firma del contrato. De no hacerlo, se pueden iniciar procedimientos de sanción, con multas que pueden ir desde el 26% al 50% del importe de la fianza.
Con lo cual, al finalizar el contrato, siempre y cuando el arrendatario haya cumplido con sus obligaciones, éste tiene que restituirle la fianza completa. Únicamente podrá retenerse la fianza cuando el arrendatario no haya realizado el pago de alguna mensualidad o cuando el inquilino sea culpable de algún perjuicio producido al piso por dejadez o por un uso poco usual del mismo. Lo que no debe mezclarse con pequeños deterioros generados por la utilización normal de la vivienda, como la decoloración de la pintura.
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En cuanto al tiempo estipulado, según marca la legislación actual, el propietario cuenta con un mes desde que recibe las llaves para llevar a cabo la devolución de la fianza. Si hubiera incumplimiento, podrán sumarse intereses de demora que pueden ser exigidos por el inquilino.
Si el arrendador restituye la fianza de manera íntegra y dentro del plazo, todo acaba. El problema surge cuando el inquilino considera que ha satisfecho todas sus obligaciones y el arrendador no está conforme con ello. Por ejemplo, puede pasar que el arrendador considere que el inmueble se ha devuelto en unas circunstancias peores de las que presentaba en el momento en el que se entregó. Si no se consigue llegar a un consenso sobre quién es el culpable y sobre la cuantía económica de los daños, le corresponderá juez dictaminar resolución al respecto.
Si el arrendatario opta por demandar, tendrá que demostrar la ausencia de culpa. Y es que el art. 1563 del Código Civil responsabiliza al arrendatario del daño que haya sufrido el inmueble, a menos que sea capaz de evidenciar que no ha sido responsabilidad suya. Los medios más habituales y aconsejados por nuestros abogados son el aporte de un inventario y de imágenes tomadas en el momento en que se firmó el contrato de alquiler.
Además, debes considerar que, de realizarse una revisión, los técnicos y peritos del propietario generalmente dirán que los daños del inmueble han sido generados por negligencia por parte del arrendatario, o al menos que no se habrían ocasionado sin su culpa. Por este motivo, siempre es recomendable que los inquilinos realicen una revisión técnica antes de hacer la entrega del inmueble.
Tanto si no recibimos la fianza dentro del plazo como si el arrendador no quiere devolvérnosla por completo o de manera parcial, es recomendable contar con los servicios de un experto que se ocupe de realizar estas gestiones y que podamos recuperar nuestra fianza. Pero también es buena idea hacerlo si, por ejemplo, el arrendador ha muerto y el piso alquilado cambia de titularidad.
Esto no quiere decir que directamente pongamos una demanda y comencemos un procedimiento judicial, sino que el asesoramiento de un profesional puede sernos muy útil para agotar otro tipo de medidas que puedan resolver el problema medisante la la vía de la conciliación, de una manera más rápida y ágil. Por ejemplo, enviar un burofax solicitándole la fianza, lo que además valdrá como evidencia del requerimiento extraprocesal.
Pero si la vía amistosa no funciona, es normal que el arrendatario se cuestione qué tiene que hacer para que le devuelvan la fianza. En estas circunstancias, lo cierto es que no quedará más opción que tomar medidas legales, siendo el juez el que dictará la cantidad que tiene que descontarse de la fianza del inquilino teniendo en cuenta las evidencias presentadas y a la lectura de las mismas.
El Juzgado será el que competa a la localidad en la que se encuentre ubicado el piso o el sitio donde viva el arrendador, que es al que hay que denunciar. Con respecto al tipo de proceso, en base al Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, en aquellos casos en los que la cantidad reclamada no supere los 6.000 euros, el proceso adecuado será el Juicio Verbal y en aquellos en los que el importe sea superior a los 6.000 euros, el Juicio Ordinario. Si además, no no excede de los 2.000 euros, que suele ser lo habitual en la mayoría de fianzas de alquiler, es posible poner la demanda sin contratar abogado o procurador.
Hay que tener en cuenta que el arrendador dispone de diferentes vías para probar los daños: las facturas, los documentos notariales, los peritajes, etc. Si el arrendatario no aporta pruebas para demostrar la ausencia de culpa, lo tendrá más complicado para volver a ver su dinero. Con lo cual, aunque en algunos procesos no sea necesario contratar a un abogado, siempre es recomendable hacerlo para recibir el amparo legal adecuado y tener más éxito.
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