Si has suscrito un contrato de arras y has entregado una cantidad de dinero para la adquisición de un inmueble y el vendedor no entrega las llaves de la vivienda en el plazo pactado, no proporciona la escritura de compraventa o no quiere reembolsar el doble de la cantidad entregada después de incumplir el acuerdo, debes saber que la normativa vigente está de tu lado, teniendo la posibilidad de recurrir a los tribunales para exigir la indemnización debido al incumplimiento del contrato o exigir que se cumpla lo que se firmó en el contrato de arras.
En este caso, es importante que busques un buen abogado especialista en contrato de arras para que estudie el asunto. El abogado se encargará de enviar un burofax a la otra parte indicando el incumplimiento del contrato y exigiendo que se cumpla lo acordado. Si la parte vendedora atiende la solicitud, el problema puede terminar de manera «amistosa» sin que haya que llegar a juicio. Pero si no conseguimos llegar a un acuerdo, se emprenderá la vía judicial a través del juicio monitorio en el que se exigirán las cantidades debidas sumado al interés, pudiendo darse las siguientes situaciones:
Si se dan el segundo y el tercer caso, se tendrá que interponer juicio de manera verbal u ordinaria en base a las cantidades que se estén solicitando. Si el importe es superior a los 6.000 euros, tendrá que acudirse al juicio ordinario, como reflejan los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cifra es menor, el procedimiento será verbal. Es importante que sepas que si no se sigue adelante, el juez puede interponer las costas. Cuando se haya pronunciado sentencia firme, si la parte incumplidora del contrato sigue sin atender pago, se llevará a cabo la ejecución, pudiendo proceder al embargo de lo que sea necesario.
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También llamado contrato de señal, el contrato de arras es el que se celebra entre el comprador y el vendedor con la finalidad de asegurar una obligación de traspaso de un objeto, mueble o inmueble, mediante una cifra de dinero anteriormente establecida. Los que se usan generalmente para los contratos de compraventa de vivienda son los contratos de arras confirmatorias que, según señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben ser confundidos con los contratos de reserva de compra, ya que son documentos diferentes. El contrato de reserva es un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor se comprometen a completar la venta en un plazo establecido y por un precio específico. Bastante habitual en las agencias inmobiliarias, pero que no conlleva la compraventa, sino que su objetivo es garantizar que el comprador quiere comprar un inmueble específico. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que es un contrato irregular debido a su indefinición y del que apenas hay jurisprudencia.
La diferencia es que en el contrato de arras, el comprador aporta una cantidad, garantizando de esta manera la penalización de la parte que infrinja el acuerdo. En el supuesto de que el comprador finalmente decida no continuar adelante con la operación, no recuperará el dinero aportado. Si, por el contrario, es la parte vendedora la que finalmente decide no vender, deberá devolver al comprador la cantidad entregada por duplicado. Esto quiere decir que las arras actúan como una garantía que va ligada al futuro contrato de compraventa, con la finalidad de impedir su quebrantamiento y garantizar la transacción.
Cuestión diferente es que, tras firmar el contrato de arras, una de las partes no pueda cumplir con lo pactado y ambas acuerden una prórroga de contrato de arras. Esto quiere decir que si la transacción no puede concretarse antes de que llegue la fecha establecida en el contrato de arras, es posible ampliar la fecha límite de mutuo acuerdo.
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