Artículo 5 Ley de Propiedad Horizontal: ¿Qué es lo que establece?
El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, junto con el art. 396 del Código Civil, constituyen los fundamentos y la base de la Ley de Propiedad Horizontal especialmente en lo relacionado con el Título constitutivo o Escritura de División horizontal, a los Estatutos y a la cuota de participación que dimana de ellos. En dicho artículo se establece lo siguiente:
«El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución».
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Artículo 5 Ley de Propiedad Horizontal: síntesis
Así pues, como indica dicho artículo, mediante el título constitutivo se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el constructor o promotor del edificio o en base a un acuerdo de todos los propietarios existentes o por resolución judicial. Para ello, se tendrá en cuenta la superficie útil de cada vivienda o local en relación con la totalidad de la finca, su ubicación interior o exterior, su situación y el uso que se presuma que de forma lógica va a realizarse de los servicios o zonas comunes.
Artículo 5 Ley de Propiedad Horizontal: funciones de la cuota de participación
Dentro del sistema de la Ley de Propiedad Horizontal, la cuota de participación cumple tres importantes funciones:
- Representa la parte o fracción correspondiente a cada propietario en el valor total del edificio. Lo que, en principio, es algo diferente y completamente independiente del valor de mercado o del valor intrínseco de cada uno de ellos, que sí puede ser objeto de modificaciones a lo largo del tiempo.
- La cuota es útil para establecer la cantidad económica con la que cada propietario quedará obligado a contribuir para satisfacer los gastos generales para el correcto mantenimiento de la finca, así como de los servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
- Por último, la cuota de participación juega un papel destacado a la hora de establecer la validez de los acuerdos aprobados en la Junta de Propietarios. Y es que, para que puedan ser aprobados legalmente, no sólo basta con que se alcance la mayoría que exige la normativa en cada situación, que se obtendrá con la cantidad de votos favorables de los propietarios, sino que además es necesario que se alcance la mayoría de cuotas correspondientes.
En cualquier caso, es importante saber diferenciar entre la fijación de coeficiente en relación con el edificio y el coeficiente que se asigne para sufragar los gastos, que puede ser distinto. Por ejemplo, un local comercial en planta baja sin acceso al portal puede tener un coeficiente de participación teniendo en cuenta solamente sus dimensiones, y de esta manera tendrá que contribuir a los gastos generales, pero quedando exento de pagar los gastos concretos de mantenimiento de portal, escaleras y ascensor.
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