Demanda de daños por obras colindantes: la distribución urbana de las ciudades de España son cada vez más densas, lo que implica que en muchas ocasiones se compartan muros medianeros con edificios muy antiguos que, de pronto, se ven inmersos en un proceso de reconstrucción, rehabilitación o derribo.
En función de la envergadura de la obra del edificio contiguo será recomendable o no realizar el levantamiento de un acta notarial fotográfica que refleje el estado de nuestro edificio antes de la ejecución de dichas obras, lo que puede ayudar considerablemente a encontrar una solución amistosa en el caso de que se ocasionen daños en el futuro.
Imagina, por ejemplo, que las obras colindantes van a dejar al descubierto nuestros cimientos y que se producen corrimientos de tierra que posteriormente dan lugar a grietas o fisuras. En el caso de que la obra colindante no vaya a tocar nuestros cimientos, no es imprescindible, pero sí aconsejable.
Por otro lado, es importante que mientras se estén llevando a cabo las obras, se realice una revisión de nuestro propio edificio de forma regular para detectar problemas a tiempo para evitar derrumbes o catástrofes peores. Pero también para interponer una demanda de daños por obras colindantes dentro del plazo estipulado, que es relativamente breve.
Los daños que sean ocasionados a nuestro propio edificio por las obras realizadas en una finca contigua no se encuentran amparados por la Ley de Ordenación de la Edificación y sus garantías. Al tratarse de un daño causado por alguien con quien no tenemos ninguna relación contractual , es una responsabilidad extracontractual, lo que significa que para interponer una demanda de daños por obras colindantes, únicamente tenemos una año de plazo como máximo.
Lo primero que debemos hacer es mandar un Burofax Certificado con acuse de recibo con el objetivo de interrumpir el plazo de prescripción, tanto al promotor como al constructor, al director de ejecución de la obra y al arquitecto director de la obra. Si no existen carteles con información sobre los agentes implicados en la edificación, podemos obtener estos datos en el Ayuntamiento. Dicho Burofax debe ser enviado tantas veces como sea necesario para que nunca pase más de un año y los daños no prescriban, con la finalidad de asegurarnos de que estarán obligados a repararlos.
Lo ideal es intentar llegar a un acuerdo amistoso con el causante de los daños. Para ello, podemos valernos sencillamente del Acta Notarial que levantamos con anterioridad o, si no lo hemos hecho o pensamos que no será bastante para alcanzar una negociación, encargar un dictamen pericial donde un arquitecto informe sobre los daños que han aparecido, cuál es la causa, cómo deben ser reparados y un presupuesto aproximado del coste de la reparación, que será lo que tendremos que pedir.
Por norma general, el causante suele ponerse en contacto con el afectado para hacer una visita, pero suele ser bastante habitual que discrepe en el origen de los daños y en las consecuencias, incluso en la estimación económica. Por esta razón, es fundamental redactar correctamente el burofax de reclamación de daños. De esta forma, en caso de que haya que interponer una reclamación judicial por daños, se habrán dejado fijadas las bases de la reclamación.
Si la empresa o persona causante de los daños se niega a asumir su responsabilidad de forma voluntaria a pesar de haberle mostrado el acta notarial fotográfica que demuestra que nuesto edificio no presentaba esos daños previamente o el dictamen pericial, la única vía que nos queda es la demanda judicial. Dicha demanda debe ser interpuesta antes de un año desde que los defectos pudieron ser conocidos, debiendo las comunicaciones ser realizadas siempre por el Presidente o por un representante de la Comunidad, como un administrador de fincas, por ejemplo.
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