La fianza de alquiler es la manera de avalar todos los deberes del inquilino (incluyendo los posibles impagos), además de los daños y desperfectos que se generen durante el contrato.
En la Comunidad de Madrid, depositar la fianza es de obligado cumplimiento y podrá realizarse en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (IVIMA), en la red de Oficinas de Vivienda y en la Oficina de Información de Vivienda Pública. Se hará a través de un ingreso bancario y {{dentro de|en los siguientes 30 días hábiles que sigan a la firma del contrato. En caso contrario, se pueden comenzar procesos sancionadores, con multas que pueden ir oscilar del 26% al 50% del importe de la fianza.
Como consecuencia, al finalizar el contrato, siempre que el inquilino haya satisfecho sus deberes, éste tiene que restituirle la fianza completa. Únicamente podrá quedarse la fianza cuando el arrendatario no haya pagado algún mes de la renta o cuando el inquilino sea culpable de algún daño causado al inmueble por negligencia o por una utilización poco usual del mismo. Algo que no debe confundirse con pequeños desperfectos producidos por la utilización normal del inmueble, como que la pintura pierda color.
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En cuanto al tiempo estipulado, tal como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendador cuenta con un mes desde que recibe las llaves para proceder a la devolución de la fianza. Si hubiera incumplimiento, podrán sumarse intereses moratorios que pueden ser exigidos por el arrendatario.
Si el arrendador restituye la fianza de forma íntegra y dentro del plazo, todo bien. El problema aparece cuando el arrendatario cree que ha satisfecho todos sus deberes y el propietario no está conforme con ello. Por ejemplo, puede pasar que el propietario considere que la vivienda se ha devuelto en unas circunstancias menos óptimas de las que tenía en el momento en el que fue entregado. Si no se logra llegar a un consenso sobre quién es el culpable y sobre la cuantía económica de los daños, le tocará al juez dictaminar resolución al respecto.
Si el inquilino quiere reclamar, deberá demostrar la ausencia de responsabilidad. Y es que el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del daño que se haya causado en el inmueble, a menos que sea capaz de evidenciar que no ha sido responsabilidad suya. Los documentos más frecuentes y recomendados por nuestros abogados son el aporte de un listado y de fotos tomadas cuando se firmó el contrato de arrendamiento.
Además, hay que considerar que, llegado el caso, los técnicos y peritos del propietario generalmente dirán que los desperfectos del inmueble han sido generados por negligencia por parte del arrendatario, o como mínimo que no se habrían hecho sin su responsabilidad. Por este motivo, siempre es aconsejable que los arrendatarios realicen un peritaje antes de entregar el piso.
Tanto si no recibimos la fianza a tiempo como si el propietario no quiere restituirla íntegra o parcialmente, es aconsejable contratar los servicios de un abogado que se encargue de llevar a cabo estos trámites y que podamos volver a ver nuestra fianza. Pero también es buena idea hacerlo si, por ejemplo, el propietario ha fallecido y el inmueble arrendado cambia de dueño.
Esto no quiere decir que inmediatamente interpongamos una denuncia e iniciemos un procedimiento judicial, sino que el consejo de un abogado puede sernos muy útil para agotar otro tipo de medidas que puedan solucionar el asunto medisante la la vía de la conciliación, de una manera más rápida y ágil. Por ejemplo, mandar un burofax requiriéndole la fianza, lo que además servirá como evidencia de la reclamación extraprocesal.
Pero si la vía de la conciliación no resulta efectiva, es lógico que el arrendatario se cuestione qué tiene que hacer para recuperar su dinero. En este escenario, lo cierto es que no quedará más opción que tomar medidas judiciales, siendo el juez el que decidirá la cantidad que tiene que descontarse de la fianza del inquilino teniendo en cuenta las evidencias presentadas y a la interpretación de las mismas.
El Tribunal será el que corresponda a la población en la que se encuentre situado el inmueble o el lugar donde resida el arrendador, que es al que hay que demandar. En cuanto al tipo de procedimiento, en base al Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, en aquellos casos en los que la cantidad reclamada no exceda de los 6.000 euros, el proceso idóneo será el Juicio Verbal y en aquellos en los que el importe sea superior a los 6.000 euros, el Juicio Ordinario. Si además, no no excede de los 2.000 euros, que suele ser lo normal en la mayor parte de fianzas de alquiler, es posible poner la denuncia sin acudir a un abogado o procurador.
Debemos recordar que el arrendador cuenta con varias vías para demostrar los daños: las facturas, los documentos notariales, los peritajes, etc. Si el arrendatario no aporta pruebas para demostrar la ausencia de responsabilidad, lo tendrá más difícil para volver a ver la fianza. Con lo cual, aunque en algunos procesos no sea obligatorio contar con un abogado, siempre es aconsejable hacerlo para recibir el asesoramiento adecuado y tener más ganar.
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