Mantenimiento zonas comunes propiedad horizontal: la conservación, el mantenimiento y la reparación de las áreas comunes en propiedad horizontal compete a toda la comunidad, esto es lo que indica el artículo 9.1 a) de la Ley.
No se hace mención expresa a los inquilinos, sin embargo, éstos conviven y hacen uso de las instalaciones, por lo que deben contribuir al correcto mantenimiento de las instalaciones en la medida que son titulares de un derecho personal de crédito, y ello conlleva asumir el clausulado del documento por el cual se han obligado durante la duración del contrato, donde habitualmente se incluye la obligación de cumplir en todo momento las Normas Estatutarias Reglamentarias y los acuerdos de la Comunidad de Propietarios en orden a la utilización de los servicios, elementos comunes y buen régimen de convivencia.
Lo más habitual es que los gastos de mantenimiento sean asumidos por el titular de la propiedad, aunque en ocasiones, el arrendatario asume servicios como el de recogida de basuras u otros similares que se consideran de carácter extra u opcional.
Los residentes comparten los espacios y por este motivo deben comprometerse al adecuado mantenimiento. No obstante, los propietarios, como legítimos titulares del inmueble, se reúnen en Junta Ordinaria anualmente para la aprobación de presupuestos.
Este acontecimiento entraña los acuerdos en torno a la contratación de los servicios de limpieza que requiere, de buena fe, la presentación de dos o más presupuestos y la votación favorable de 3/5 de los propietarios que, a su vez, representen a las 3/5 partes de las cuotas de participación. A estos efectos, recordar que también computan como votos a favor los de los propietarios ausentes en la reunión que no comuniquen su oposición en el plazo de 30 días desde que reciben el acta.
Una vez se haya encargado la limpieza a una determinada empresa, los comuneros estarán obligados a contribuir conforme a su cuota en dichos gastos pese a haber manifestado su voto en contra.
No sucede lo mismo cuando se propone prescindir de la empresa de limpieza para reducir los gastos, organizándose los comuneros y asumiendo éstos las labores de mantenimiento.
La validez de este acuerdo, por tratarse de la supresión de un servicio común de interés general, requiere también la mayoría de 3/5, pero en este caso el vecino que se oponga no estará en la obligación de acometer esta limpieza, ya que, la disposición legal expresa la obligación dineraria y no la mano de obra para el correcto mantenimiento. Este acuerdo podría impugnarse por ser contrario a derecho y no será de aplicación para los nuevos propietarios.
En definitiva, no me pueden obligar a limpiar mi propio rellano, y ante el acuerdo comunitario nos encontramos ante un vacío legal que debemos interpretar conforme al Real Decreto 1620/2011, de 14 de noviembre, por el que se regula la relación laboral de carácter especial del servicio del hogar familiar, que implica la prestación de servicios domésticos sin condición de asalariado y que excluye este supuesto de su ámbito de aplicación. Esto quiere decir que el hecho de obtener un beneficio económico por la reducción del gasto puede dar lugar a conflicto por no disponer cada uno de los encargados de una cobertura por parte de la Seguridad Social. Sin estar expresamente regulado, la comunidad asume el riesgo de ser demandado en caso de accidente.
Otro de los asuntos litigiosos en cuanto al mantenimiento es la responsabilidad de la reparación y cuidado de las zonas comunes de uso exclusivo para un propietario. Resulta ilógico tener que asumir los gastos de este espacio al no tener acceso. Para este conflicto, la solución es la siguiente: los problemas originados por la falta de mantenimiento los pagará el propietario que use el espacio, y los problemas originados por el deterioro los pagará la comunidad. Es decir, quien ostenta el uso exclusivo debe conocer los límites del disfrute del elemento, puesto que, en su naturaleza sigue siendo común, lo que impide instalaciones fijas, modificaciones estéticas sustanciales, y otras facultades de disposición sobre la cosa que, a su vez, pueden derivar en responsabilidad de éste por los daños que se generan al inmueble, consecuencia directa de su actuación.
Si la causa estuviera poco clara se encargará a un perito revisar en profundidad el siniestro. En conclusión, cuando en una propiedad horizontal se habla de arreglos, la raíz del problema determina quién debe hacerse cargo de la reparación, conviene en este momento ponerse en manos del profesional que pueda defender sus intereses.
Autor: Isabel Alonso
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