Gastos e impuestos en una extinción de condominio

Gastos e impuestos en una extinción de condominio: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable planificar una táctica apropiada: admitir que la copropiedad se tendrá que separar cuando uno de los copropietarios lo pida, valorar la finca objetivamente y plantear la venta. Además, es recomendable que todo acuerdo verbal sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con compromiso de venta, dejando firmado el precio y estableciendo quién se hará cargo de los costes hasta la venta.

Si hay un pacto entre los copropietarios, es posible adjudicar el inmueble a uno de ellos a cambio de que pague el precio fijado por la cuota que poseía cada comunero.

Si no se recibe respuesta o esta es la negativa a vender o que se sugiera un valor de venta más bajo, la única vía que podremos tomar es la judicial. Interpondremos requerimiento ante los juzgados ejercitando la actuación de fragmentación del inmueble para la extinción del condominio.

Eso sí, ten en cuenta que si los copropietarios no llegan a un acuerdo, el juez puede disponer la salida del inmueble a subasta para el posterior reparto entre los propietarios. El inconveniente es que si hay una deuda hipotecaria y no se logra sufragar con el precio de la subasta, se atacará el patrimonio personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda comprar en el futuro.

Por esta razón, lo primordial es el sentido común. Tanto es así que la persona que rechaza la idea de vender sin ningún fundamento obstaculiza la venta o pide unas condiciones desproporcionadas, si se le denuncia con una buena táctica, podrá ser sentenciado a satisfacer las costas.

El condominio es un tipo de propiedad bastante habitual entre herederos, parejas casadas y socios que adquieren una finca juntos, por ejemplo. Un modelo que hace posible que varias personas compartan la propiedad de un un patrimonio común que, aunque no puede ser separado físicamente, sí puede separarse de forma legal en “cuotas” que se atribuyen a cada comunero en representación del coeficiente de titularidad que le sea asignado. Sin embargo, aunque no se especifique la parte que pertenece a cada propietario, la regulación vigente establece que se supondrán semejantes las cuotas, salvo que se disponga otra cosa en la escritura.

Cualquier comunero puede solicitar cuando quiera la separación del inmueble, sin importar su coeficiente, salvo cuando con la separación, este dejará de servir para el uso al que está destinado. No obstante, la normativa establece la opción de que se acuerde la no división del inmueble por un intervalo de tiempo concreto de menos de 10 años, que puede extenderse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha adquirido una casa en común. La propiedad es de ambos y lo normal es que la compartan al 50%, pese a que no se delimita si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y lo mismo sucede con los hermanos que heredan la vivienda de sus padres.

La cuestión es que, por diferentes motivos, los propietarios pueden tomar la decisión de dividir la copropiedad. Un proceso que puede llevarse a cabo por vía notarial cuando hay un pacto entre todos los copropietarios y por vía judicial cuando existe enfrentamiento. La extinción del condominio se da cuando el derecho de posesión deja de ejercerse de manera conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a manos de un solo comunero o porque el inmueble común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, en la actualidad, lo más habitual es que suela hacerse por temas de herencias y por procedimientos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que es posible separar el condominio. Por ejemplo, por renuncia de todos los copropietarios, por la adquisición de un tercero, por expropiación forzosa, por la destrucción del inmueble o por la partición del mismo.

Cuando se decide la extinción de la finca, se transmite la titularidad de la propiedad de la cuota que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la situación de deudor del préstamo hipotecario, la entidad bancaria tiene que dar su consentimiento. En caso contrario, el anterior propietario continuará siendo el deudor. Esto significa que si un matrimonio se divorcia, la entidad bancaria debe permitir el cambio para que solo el que se queda con la propiedad integra se refleje como titular de la deuda ante el banco, en vez de los dos.

Sin embargo, esta gestión está siendo bastante complicada actualmente, ya que para la entidad un segundo titular obviamente es un respaldo, incluso si no cuenta con ingresos estables u otras posesiones. En estas situaciones, lo que suele hacerse es añadir a otro titular o sustituirlo por avalistas con recursos.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, debes saber que la segmentación del condominio es una vía mucho más barata en comparación con otros trámites de compra y transmisión de inmuebles como la compraventa. Y es que únicamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el precio establecido no se corresponde con el valor del inmueble, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que abonar la diferencia en el IRPF.