Demanda contra administradores por incumplimiento de sus obligaciones: ¿cómo y quién debe hacerlo?

Demanda contra administradores por incumplimiento de sus obligaciones: ¿cómo y quién debe hacerlo?

Demanda contra administradores por incumplimiento de sus obligaciones: El Administrador de Fincas de una Comunidad de Propietarios es el encargado de la gestión técnica de la comunidad y su nombramiento es realizado por la Junta de Propietarios. En la actualidad, una de las preocupaciones que puede tener el profesional de cualquier materia es la de la posible concurrencia de responsabilidad penal en el ejercicio de su profesión, que puede derivarse de numerosas conductas y situaciones.

No es habitual que un Administrador de Fincas caiga en conductas de este tipo, pero es necesario conocer las situaciones que merecen el reproche de la sanción penal para actuar de manera preventiva y saber cuáles son los mecanismos de actuación para evitar errores que puedan dar lugar a responsabilidades de este tipo.

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Demanda contra administradores por incumplimiento de sus obligaciones: ¿Cuáles son las funciones de un Administrador de Fincas?

El art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que las funciones del Administrador de Fincas son las siguientes:

• Velar por el buen régimen de la comunidad, sus instalaciones y servicios y, con esta finalidad, llevar a cabo las advertencias y apercibimientos que sean necesarios a los titulares. En resumen, se trata de estar pendiente de la comunidad, saber si hay que realizar cualquier labor de mantenimiento y encargarse de solicitar varios presupuestos para ello, de manera que los propietarios puedan decidir.
• Preparar y someter a la Junta al plan de gastos previsibles con la antelación suficiente, estableciendo los medios que sean necesarios para afrontarlos. Esto quiere decir que si el Administrador es notificado de la necesidad de una reparación, debe prever la misma y su coste para someterlo a la aprobación en Junta. Para ello, el Administrador confecciona un presupuesto de gastos para cada ejercicio, donde deben desglosarse los gastos ordinarios y extraordinarios.
• Ejecutar los acuerdos tomados en materia de obras y realizar los pagos y cobros que sean necesarios.La Comunidad acuerda una actuación y el Administrador de Fincas es el que se ocupa de llevarla a cabo y de realizar los pagos. Para ello, se encargará de cobrar las cuotas ordinarias o derramas extraordinarias.
• Atender a la conservación y entretenimiento de la comunidad, disponiendo de las medidas y reparaciones que tengan carácter de urgencia, dando cuenta de las mismas al Presidente de forma inmediata.
• Actuar como secretario de la Junta y guardar la documentación de la comunidad. El Administrador levanta Acta de las Juntas, certifica los acuerdos y el estado de deuda de cada propietario. Y debe ponerlos a disposición de los titulares que así lo soliciten.
• Todas las demás atribuciones que les confiera la Junta. Entre ellas puede estar la de capacitar al Administrador para presentar demandas judiciales de cuotas comunitarias a un propietario moroso.

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La jurisprudencia se ocupa de proclamar que la responsabilidad civil del Administrador de fincas no es diferente de la de cualquier profesional con respecto a la contratación de servicios con los clientes. Esto quiere decir que si su comportamiento no se ajusta a los cánones o estándares de conducta establecidos, la Comunidad puede interponer una demanda contra el Administrador por incumplimiento de sus obligaciones. Delitos como la apropiación de fondos de la cuenta corriente de la comunidad, el intrusismo, la falsedad documental y la imprudencia profesional son algunas de las conductas por las que la comunidad puede interponer una denuncia al Administrador.

¿Cómo poner una demanda contra administradores por incumplimiento de sus obligaciones?

Cualquier vecino que tenga conocimiento o sospechas de que se está cometiendo algún tipo de delito o abuso por parte del Administrador de Fincas debe ponerlo en conocimiento del Presidente de la Comunidad de forma inmediata.

En aquellas situaciones en las que el Administrador está colegiado, es recomendable iniciar el procedimiento interponiendo una demanda ante el Colegio de Administradores al que esté adscrito. Esta institución cuenta con su propia regulación de funcionamiento interno, por lo que si el denunciado ha actuado de manera indebida, será sancionado, pudiendo llegar incluso a ser expulsado del Colegio.

Si el abuso constituye un delito, además de notificarlo al Colegio de Administradores, es importante denunciarlos ante la Policía y analizar la opción de comenzar un proceso judicial contra el administrador. En estos casos, lo ideal es contratar los servicios de un abogado especializado en este tipo de asuntos.

Obviamente, para poder denunciar a un Administrador de Fincas, es necesario que se haya producido una falta muy grave o un delito y poder demostrarlo. De lo contrario podríamos terminar pagando un proceso judicial muy costoso que nos lleve a un callejón sin salida. Y es que es mucho más sencillo demostrar la acusación contra el administrador si contamos con pruebas. Por ejemplo, si creemos que el administrador se está quedando con fondos de la Comunidad, se pueden examinar las cuentas del libro de contabilidad.

No obstante, incluso en aquellos casos en los que sea imposible conseguir pruebas de lo que está ocurriendo pero se tienen sospechas fundadas del delito o abuso, es aconsejable denunciarlo cuando antes, ya que es la única manera de poner fin a la situación.