Extinción de condominio sin hipoteca

Extinción de condominio sin hipoteca: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable planear una estrategia apropiada: reconocer que la copropiedad se tendrá que separar cuando uno de los comuneros lo requiera, evaluar el inmueble objetivamente y formular la venta. Además, se recomienda que todo acuerdo de palabra se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con pacto de venta, dejando aprobado el valor y estableciendo quién se hará responsable de los costes hasta la venta.

Si se llega a un acuerdo entre los comuneros, se puede adjudicar el inmueble a uno de ellos a cambio de que pague el precio correspondiente por el porcentaje que tenía cada comunero.

Si no se recibe respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se sugiera un valor de venta más bajo, la única vía que tendremos es la judicial. Presentaremos la demanda en los tribunales ejerciendo la actuación de segmentación de la finca para la extinción de la copropiedad.

Eso sí, debes saber que si los comuneros no se ponen de acuerdo, el juez puede acordar la salida del inmueble a subasta para el posterior división entre los interesados. El inconveniente es que si existe una deuda hipotecaria y no se consigue sufragar con el valor de la subasta, se atacará el capital personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda adquirir en el futuro.

Por esta razón, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que la persona que se niega a vender sin ningún segmentación del inmueble por un intervalo de tiempo específico inferior a una década, que puede extenderse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha adquirido una casa en común. La propiedad es de ambos y lo normal es que la compartan al 50%, pese a que no se define si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y del mismo modo ocurre con los hermanos que heredan la casa de sus padres.

La cuestión es que, por diferentes motivos, los comuneros pueden tomar la decisión de dividir la copropiedad. Un procedimiento que puede realizarse por vía notarial cuando existe un pacto entre todas las partes y por vía judicial cuando existe desacuerdo. La división del condominio se da cuando el derecho de posesión deja de ejercerse de manera conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a manos de un solo comunero o porque el inmueble común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, a día de hoy, lo más normal es que suela hacerse por temas de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que se puede fragmentar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los copropietarios, por la compra de un tercero, por expropiación forzosa, por la demolición del inmueble o por la partición del mismo.

Cuando se procede a la división de la propiedad, se transfiere la titularidad de la propiedad del coeficiente que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la situación de deudor del préstamo hipotecario, el banco debe dar su consentimiento. En caso contrario, el antiguo propietario seguirá siendo el titular de la deuda. Esto quiere decir que si una pareja casada se divorcia, el banco tiene que permitir el cambio para que solo el que adquiere la propiedad integra sea considerado como titular de la deuda ante la entidad bancaria, en vez de ambos.

Sin embargo, esta operación está siendo bastante compleja actualmente, pues para la entidad un segundo titular es siempre una garantía, incluso si no tiene ingresos estables u otros bienes. En estos casos, lo que se hace normalmente es añadir a otro titular o reemplazarlos por avalistas con recursos.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, debes saber que la extinción del condominio es una solución mucho más económica comparándola con otros trámites de compra y transmisión de propiedades como la compraventa. Y es que solamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el precio establecido no se corresponde con el valor del inmueble, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá pagar la diferencia en la declaración de la Renta.