Extinción de condominio por divorcio

Extinción de condominio por divorcio: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable planear una estrategia apropiada: admitir que el condominio se deberá disolver cuando uno de los copropietarios lo solicite, evaluar el inmueble con rigor y formular la venta. Además, es aconsejable que cualquier acuerdo verbal se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con pacto de venta, dejando firmado el valor y estableciendo quién se hará cargo de los costes hasta que se venda.

Si hay un pacto entre los copropietarios, se puede adjudicar la finca a uno de ellos si paga el precio correspondiente por el porcentaje que poseía cada comunero.

Si no se obtiene respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se proponga un valor de venta más bajo, la única vía que podremos tomar es la judicial. Presentaremos la demanda ante los tribunales ejercitando la acción de división del inmueble para la extinción de la copropiedad.

Eso sí, debes saber que si los comuneros no se ponen de acuerdo, el juez puede disponer la salida del inmueble a subasta para el posterior división entre los copropietarios. El inconveniente es que si existe una deuda hipotecaria y no se consigue saldar con el valor de la subasta, se podrá embargar el patrimonio personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda adquirir en el futuro.

Por este motivo, lo que debe primar ante todo es el sentido común. Tanto es así que aquel que se opone a vender sin ningún motivo impide la venta o pone unas cláusulas desproporcionadas, si se le denuncia con una buena estrategia, podrá ser condenado a satisfacer las costas.

El condominio es un tipo de propiedad muy usual entre herederos, matrimonios y socios que compran un inmueble en común, por ejemplo. Una fórmula que hace posible que varias personas compartan la posesión de un un patrimonio común que, pese a que no puede ser separado físicamente, sí puede fragmentarse de manera legal en “cuotas” que corresponden a cada comunero en representación del coeficiente de titularidad que se le asigne. No obstante, pese a que no se concrete la fracción que corresponde a cada propietario, la normativa actual establece que se supondrán semejantes las partes, salvo que se recoja de otro modo en la escritura.

Cada copropietario puede solicitar cuando quiera la segmentación de la finca, independientemente de su coeficiente, salvo cuando con la separación, este dejará de servir para el uso para el que está dedicado. No obstante, la normativa contempla la posibilidad de que se acuerde la no división de la propiedad por un plazo específico inferior a 10 años, que puede prorrogarse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha adquirido una vivienda a medias. La propiedad pertenece a ambos y lo habitual es que la compartan al 50%, pese a que no se define si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y del mismo modo sucede con los hermanos que heredan la vivienda de sus progenitores.

El tema es que, por diversos motivos, los propietarios pueden decidir de romper la copropiedad. Un procedimiento que puede realizarse por vía notarial cuando existe un acuerdo entre todos los copropietarios y por los juzgados cuando existe reticencia. La división del condominio se produce cuando el derecho de posesión deja de practicarse de manera conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a manos de un único propietario o porque la finca común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más normal es que suela hacerse por temas de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que se puede fragmentar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los copropietarios, por la adquisición de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la demolición del inmueble o por la fragmentación del mismo.

Cuando se procede a la división de la propiedad, se transfiere la titularidad de la finca del coeficiente que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la condición de deudor de la hipoteca, el banco tiene que dar su consentimiento. De lo contrario, el antiguo propietario seguirá siendo el titular de la deuda. Esto quiere decir que si una pareja casada se divorcia, la entidad bancaria tiene que consentir el cambio para que únicamente el que adquiere la propiedad integra se refleje como deudor ante el banco, en lugar de los dos.

No obstante, esta operación está resultando bastante complicada actualmente, ya que para un banco un segundo titular es siempre una garantía, incluso si no tiene ingresos fijos u otros bienes. En estos casos, lo que se hace normalmente es añadir a otro titular o reemplazarlos por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, tienes que saber que la partición del condominio es una solución mucho más barata comparándola con otros trámites de adquisición y traspaso de inmuebles como la compraventa. Y es que únicamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el valor estipulado no se adecua al valor de la propiedad, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que abonar la diferencia en la declaración de la Renta.