Extinción de condominio IRPF 2017

Extinción de condominio IRPF 2017: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable desarrollar una táctica adecuada: reconocer que el condominio se tendrá que fraccionar cuando uno de los copropietarios lo requiera, valorar el inmueble objetivamente y proponer la venta. Además, se recomienda que todo acuerdo verbal sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando aprobado el valor y estableciendo quién se hará cargo de los costes hasta que se venda.

Si se da un pacto entre los comuneros, se puede adjudicar la finca a uno de ellos a cambio de que pague el precio establecido por la cuota que tenía cada comunero.

Si no se recibe respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se sugiera un precio de venta más bajo, la única vía que tendremos es la judicial. Presentaremos la requerimiento ante los juzgados ejercitando la acción de división del inmueble para la ruptura de la copropiedad.

Eso sí, ten en cuenta que si los copropietarios no se ponen de acuerdo, el juez puede convenir la salida del inmueble a subasta para el posterior división entre los propietarios. El problema es que si existe una deuda hipotecaria y no se logra cubrir con el valor de la subasta, se atacará el patrimonio personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda comprar en el futuro.

Por este motivo, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que aquel que se opone a vender sin ningún segmentación del inmueble por un intervalo de tiempo específico de menos de 10 años, que puede prorrogarse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha comprado una casa a medias. La propiedad pertenece a ambos y lo normal es que la compartan al 50%, aunque no se define si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y lo mismo sucede con los hermanos que heredan la casa de sus progenitores.

El tema es que, por diversos motivos, los comuneros pueden tomar la decisión de fragmentar la copropiedad. Un proceso que puede realizarse por vía notarial cuando existe un pacto entre todos los copropietarios y por vía judicial cuando hay desacuerdo. La división del condominio se produce cuando el derecho de propiedad deja de ejercerse de forma conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a titularidad de un único propietario o porque el inmueble común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más habitual es que suela hacerse por cuestiones de herencias y por procedimientos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que se puede separar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los copropietarios, por la adquisición de un tercero, por expropiación forzosa, por la demolición de la finca o por la fragmentación del mismo.

Cuando se procede a la extinción del inmueble, se transfiere la titularidad de la finca del coeficiente que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la condición de deudor del préstamo hipotecario, la entidad bancaria debe dar su aprobación. En caso contrario, el anterior propietario continuará siendo el titular de la deuda. Esto significa que si una pareja casada se divorcia, el banco tiene que permitir el cambio para que únicamente el que adquiere la propiedad integra sea considerado como deudor ante el banco, en vez de ambos.

No obstante, esta gestión está resultando bastante compleja actualmente, ya que para la entidad un segundo titular es siempre una garantía, incluso si no cuenta con ingresos estables u otras posesiones. En estas situaciones, lo que se hace normalmente es incluir a otro titular o reemplazarlos por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, tienes que saber que la partición del inmueble es una vía mucho más barata comparándola con otros procesos de adquisición y transmisión de inmuebles como la compraventa. Y es que únicamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el valor estipulado no se adecua al valor de la propiedad, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que pagar la diferencia en el IRPF.