La fianza de alquiler sirve para garantizar todas las obligaciones del arrendatario (incluyendo las mensualidades impagadas), así como los deterioros y desperfectos que se generen durante el contrato.
En la Comunidad de Madrid, depositar la fianza es de obligado cumplimiento y puede realizarse en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (IVIMA), en la red de Oficinas de Vivienda y en la Oficina de Información de Vivienda Pública. Se efectuará a través de un ingreso bancario y {{dentro de|en los sucesivos 30 días hábiles que transcurran tras la firma del contrato. De no ser así, se pueden iniciar procedimientos de sanción, con multas que pueden ir oscilar del 26% al 50% del valor de la fianza.
Como consecuencia, al finalizar el contrato, siempre que el arrendatario haya satisfecho sus obligaciones, éste debe devolverle la fianza completa. Únicamente podrá quedarse la fianza cuando el inquilino no haya abonado algún mes de la renta o cuando el inquilino sea responsable de algún daño ocasionado al piso por abandono o por un uso anormal del mismo. Algo que no tiene que mezclarse con pequeños deterioros generados por la utilización normal del inmueble, como que la pintura pierda color.
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En cuanto al plazo, según establece la Ley de Arrendamientos Urbanos, el propietario cuenta con un mes desde la entrega de las llaves para llevar a cabo la devolución de la fianza. En caso de incumplimiento, podrán sumarse intereses moratorios que pueden ser exigidos por el inquilino.
Si el propietario devuelve la fianza de manera íntegra y en plazo, todo bien. El problema se produce cuando el arrendatario cree que ha satisfecho todas sus obligaciones y el arrendador no está conforme con ello. Por ejemplo, puede darse el caso de que el arrendador considere que la vivienda se ha entregado en unas circunstancias peores de las que tenía en el momento en el que fue entregado. Si no se consigue llegar a un consenso sobre quién es el culpable y sobre la cantidad económica de los desperfectos, le tocará al juez dictaminar resolución al respecto.
Si el arrendatario opta por demandar, deberá demostrar la ausencia de responsabilidad. Y es que el artículo 1563 del Código Civil responsabiliza al arrendatario del deterioro que haya sufrido el inmueble, a menos que pueda evidenciar que no ha sido responsabilidad suya. Los documentos más habituales y aconsejados por nuestros expertos son la aportación de un listado y de fotos hechas en el momento en que se firmó el contrato de alquiler.
Además, hay que considerar que, llegado el caso, los técnicos y peritos del propietario siempre dirán que los daños del inmueble han sido producidos por un mal uso por parte del inquilino, o como mínimo que no se habrían generado sin su responsabilidad. Por esta razón, siempre es aconsejable que los arrendatarios hagan un peritaje antes de entregar el inmueble.
Tanto si no nos devuelven la fianza a tiempo como si el arrendador no quiere restituirla íntegra o de manera parcial, es aconsejable solicitar los los servicios de un abogado que se encargue de realizar estos trámites y que tengamos más posibilidades de volver a ver nuestro dinero. Pero también es buena opción hacerlo si, por ejemplo, el propietario ha muerto y el inmueble alquilado cambia de dueño.
Esto no significa que inmediatamente pongamos una demanda e iniciemos un proceso jurídico, sino que la orientación de un profesional puede sernos muy útil para agotar otro tipo de medidas que puedan resolver el asunto por la la vía de la conciliación, de una forma más rápida y sencilla. Por ejemplo, mandar un burofax solicitándole la fianza, lo que además valdrá como prueba de la reclamación extraprocesal.
Pero si la vía amistosa no funciona, es normal que el inquilino se pregunte qué debe hacer para que le devuelvan su dinero. En estas circunstancias, lo cierto es que no quedará más opción que tomar medidas judiciales, siendo el juez el que dictará la cantidad que tiene que rebajarse de la fianza del inquilino teniendo en cuenta las pruebas presentadas y a la interpretación de las mismas.
El Juzgado será el que corresponda a la población donde se encuentre ubicado el piso o el sitio donde resida el arrendador, que es al que hay que denunciar. En cuanto al tipo de procedimiento, en base al Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, cuando la cuantía reclamada no exceda de los 6.000 euros, el procedimiento adecuado será el Juicio Verbal y cuando el importe sea superior a los 6.000 euros, el Juicio Ordinario. Si además, no supera los 2.000 euros, que suele ser lo más frecuente en la mayor parte de fianzas de alquiler, es posible poner la demanda sin recurrir a un abogado o procurador.
Debemos recordar que el arrendador dispone de diferentes vías para demostrar los desperfectos: las facturas, las actas notariales, los peritajes, etc. Si el arrendatario no dispone de nada para justificar la ausencia de responsabilidad, lo tendrá más complicado para volver a ver su dinero. Por eso, aunque en algunos procesos no sea obligatorio contar con un abogado, siempre es recomendable hacerlo para recibir el amparo legal adecuado y aumentar las ganar.
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