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La convivencia entre los propietarios de un edificio de viviendas y locales comerciales suele ser fuente de numerosos conflictos, sobre todo porque las necesidades de los locales comerciales no suelen ser las mismas que las de las viviendas. Uno de los motivos más habituales de disputa es la instalación de una salida de humos en el edificio, necesaria para obtener la licencia de cocina. Pero, ¿qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre la salida de humos?
En España, la adopción de un acuerdo de autorización de la salida de humos requiere del voto favorable de todos y cada uno de los propietarios. Aunque hay comunidades autónomas como Cataluña donde solamente se necesita una mayoría cualificada de 4/5.
La cuestión es que, según el art. 9.1.c. la Ley de Propiedad Horizontal, no se permite la imposición de servidumbres en elementos privativos para intereses particulares de otro copropietario. Con lo cual, la necesidad de la autorización de la comunidad para la instalación de una salida de humos, irá en contra de ley y supondría un injusto y grave perjuicio para el propietario.
Si los Estatutos de la Comunidad no autorizan la instalación de una salida de humos o prohíben la realización de este tipo de obras o de labores de hostelería, el propietario tendrá las manos atadas. Pero si los Estatutos autorizan este tipo de actividades y la sobras que conllevan, el propietario no necesitará la autorización por parte de la comunidad.
En el caso de que los Estatutos de la Comunidad no regulen nada sobre el tema, el acuerdo deberá ser sometido a votación en Junta de Propietarios y conseguir la autorización unánime o de 4/5 partes de los comuneros. Y es que este tipo de instalaciones suelen afectar a elementos comunes, como los patios interiores o la fachada, lo que implica una modificación del título constitutivo, debiéndose aplicar los dispuesto en el art. 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Así pues, habrá que determinar si la instalación menoscaba o altera la seguridad del edificio, su configuración exterior, su estructura general o si perjudica los derechos de otro propietario. Pero además, la Jurisprudencia ha venido entendiendo que este tipo de obras conllevan una servidumbre para la comunidad de propietarios, por lo que debe ser aprobado por unanimidad.
Hay que tener en cuenta que el hecho de que el local comercial disponga de licencia de instalación de salida de humos no puede condicionar el acuerdo que tome la comunidad de propietarios en Junta, ya que las Ordenanzas Municipales no pueden limitar los derechos de los ciudadanos ni decidir sobre cuestiones regidas por normas civiles ajenas a la Administración Municipal. Y tampoco es posible argumentar que la instalación de humos sea un servicio de interés para todos los vecinos, que necesitaría de un acuerdo menos restrictivo de por la doble mayoría cualificada de las tres quintas partes de propietarios y cuotas de propiedad, pues el único que de verdad sale beneficiado es el propietario o arrendatario del local.
En cualquier caso, hay que tener en cuenta que no todos los casos son iguales. Estamos hablando de un tema de gran complejidad, por lo que es necesario estudiar con detenimiento cada caso concreto. En este sentido es recomendable contar con el asesoramiento profesional de un abogado especialista en la materia o de un profesional administrador de fincas colegiado.
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