Artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal: ¿qué dice la normativa acerca de los administradores de fincas?

Artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal: ¿qué dice la normativa acerca de los administradores de fincas?

La Ley de Propiedad Horizontal sirve para establecer las normas de funcionamiento y convivencia sobre las propiedades de pisos, locales, comunidades de propietarios zonas comunes dentro de ellas, etc. Siendo de vital importancia en nuestro país, ya que 8 de cada 10 españoles viven en comunidades de propietarios.

Debido a las dificultades de gestión administrativa que pueden generar tanto las propias obligaciones de los propietarios como las tareas administrativas o los conflictos que pueden surgir en la convivencia, muchas comunidades de propietarios deciden contratar los servicios de un administrador de fincas que, además de encargarse de la gestión de la misma, actúe como mediador cuando haya desavenencias entre vecinos. Sus funciones quedan recogidas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal: ¿Cuáles son las funciones del administrador de fincas?

Según el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponden al Administrador de Fincas las siguientes funciones:

• Atender al entretenimiento y conservación de la casa, disponiendo las medidas y reparaciones que sean prioritarias, notificándose inmediatamente al Presidente y a los propietarios.
• Velar por el buen funcionamiento de la finca, sus instalaciones y servicios, y con esta finalidad, realizar las advertencias y apercibimientos que sean necesarios a los titulares.
• Actuar como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
• Poner en marcha los acuerdos adoptados en materia de obras y llevar a cabo los pagos y cobros que sean necesarios.
• Elaborar y someter con tiempo el plan de gastos previsibles a la Junta, proponiendo los medios que sean necesarios para afrontarlos.
• Todas las demás funciones que sean atribuidas por la Junta.

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La cuestión es que muchas veces surgen ciertas dudas sobre las funciones del administrador de fincas debido a la descripción que se hace de ellas en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que puede dar lugar a malentendidos o a que se asuman responsabilidades que no corresponden por parte de los administradores de fincas. Nos referimos a labores que no están relacionadas con sus funciones, como realizar pequeñas obras en la comunidad, mantener limpio el portal o cambiar una bombilla. 

Por esta razón, es fundamental dejar claro después del nombramiento del administrador cuáles serán las tareas concretas en el contrato.

Artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal: ¿quién puede ejercer como administrador de fincas?

El cargo de administrador de fincas puede ejercerlo el presidente de la comunidad, pero también cabe la posibilidad de que se decida delegar esta labor en otro propietario o en una persona externa, como un gestor, por ejemplo, votando el acuerdo en Junta de Propietarios.  Y es que, a menos que los estatutos de la comunidad establezcan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno será designado y removido por acuerdo en Junta de Propietarios una vez al año, convocada en sesión extraordinaria.

Si la Junta decide nombrar a una persona externa, ya sea física o jurídica, hay que aclarar que no es necesario estar colegiado para ejercer como administrador. Lo único que se exige en el artículo 13.6 de la Ley de Propiedad Horizontal es que los administradores posean «cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones».

Eso sí, aunque no sea obligatoria la colegiación, sí que es recomendable para poder contar con el amparo jurídico del Colegio Oficial, así como los seguros obligatorios que protejan sus actuaciones, un seguro  de caución y un seguro de Responsabilidad Civil.