Normativa de cambio de uso de local a vivienda en Madrid

Normativa de cambio de uso de local a vivienda en Madrid

En Madrid, la tendencia de convertir locales comerciales en viviendas ha ido en aumento en los últimos años. Lo cual está muy relacionado con la subida de los precios y con el declive de los comercios en algunas zonas de la capital debido a la crisis. En estas zonas, los precios de los locales apenas se revalorizan, incluso bajan, lo que hace que las transformaciones de locales comerciales en viviendas tenga sentido y que poco a poco la ciudad esté cambiando.

Hay que tener en cuenta además, que la compra de locales comerciales es un 50% más barato que la compra de vivienda y la rentabilidad media de los inversores está entre un 30% y un 40%. Muy por encima de las viviendas tradicionales. Y para los compradores son una alternativa más económica para poder vivir en determinadas zonas o cuando no hay oferta de casas nuevas. De hecho, para muchos jóvenes es la única forma de acceder a una vivienda sin tener que renunciar a vivir en la capital o que quieren compaginar en su vivienda los dos usos, casa y despacho, y para personas mayores que quiere vivir en planta de calle.

Pero también hay propietarios de locales que, al no obtener suficiente rentabilidad o encontrar dificultades para alquilarlos, deciden hacer el cambio para ofrecerlos como alquiler vacacional.

Normativa de cambio de uso de local a vivienda en Madrid: datos mas relevantes

Así pues, desde el año 2015 se han tramitado ya 778 licencias de cambio de uso de local a vivienda en Madrid. Siendo Ciudad Lineal, Fuencarral-El Pardo y La Latina los tres distritos en los que más licencias se han concedido. Además, actualmente hay otros 500 expedientes que están en tramitación y a finales de 2019 se prevé que se estarán tramitando más de 1.000. En el distrito Centro, por ejemplo, las solicitudes se han incrementado un 32%.

Eso sí, debes saber que no todos los locales comerciales pueden transformarse en viviendas. Desde el año 2006, las viviendas se regulan mediante el código técnico de la edificación, normativa de obligado cumplimiento en toda la geografía española. No obstante, existen también normativas de habitabilidad a nivel autonómico y municipal, reservándose cada ciudad una parte para determinar sus propias condiciones en las viviendas. Siendo necesaria la licencia para poder residir en un local comercial. No basta con empadronarse en él. De hecho, si lo hacemos nos estaríamos exponiendo a graves sanciones.

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Normativa de cambio de uso de local a vivienda en Madrid: normas sobre habitabilidad

En Madrid, para poder convertir un local comercial en vivienda y vivir en él de forma legal, es imprescindible presentar un proyecto de cambio de uso redactado por un arquitecto en el Ayuntamiento. Pero antes, debemos averiguar que establece el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid sobre la zona en la que se encuentra el local y cumplir con las normas sobre habitabilidad.

• El local debe contar al menos con >38 metros cuadrados útiles, una altura de 2,5 metros y tres metros de anchura de fachada. Además, debe disponer de salida de humo cubierta y de todos los suministros conectados. Quedando descartados los edificios bajo rasante y los sótanos. 
• Debe cumplir con las condiciones de vivienda mínima y habitabilidad establecidas en la Orden de 1944.
• Es importante que consultes el grado de protección del edificio, lo que dependerá del tipo de reforma o modificación que quieras realizar. Si es grado de protección parcial, es posible modificarlo solamente en el interior.
• Debes revisar los antecedentes del local y las escrituras por si se especificara algún cambio de uso, ya que la escritura siempre prevalece sobre el catastro.

Si en la memoria original del proyecto no se prohíbe el cambio de uso de local a vivienda, es totalmente legal hacerlo si cumple con todos estos requisitos.