El art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que:
“El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad”.
Por otro lado, a Sentencia del Tribunal Supremo, en Pleno (es decir, unifica doctrina), de 30 de octubre de 2013 como la Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 13 de noviembre de 2013, respaldan que el cambio de uso de las viviendas o locales en régimen de propiedad horizontal no puede negarse a menos que el nuevo uso esté estrictamente prohibido o que el cambio de destino esté expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o sus Estatutos de manera clara y precisa.
Esto quiere decir que los copropietarios de una comunidad no pueden verse privados del uso de su propiedad como consideren oportuno, salvo que la Ley o el reglamento de la comunidad lo prohíba. Con lo cual, la escritura de cambio de uso de local a vivienda puede ser autorizada sin necesidad de la autorización de la comunidad siempre que sea legal. Eso sí, para realizar el cambio de uso, es importante comprobar que no se afecta a la estructura del edificio ni se perjudican los elementos comunes del mismo. Si el cambio no puede hacerse, sí es necesario que sea aprobado en la junta de la comunidad de propietarios.
Pero además, puede que sea necesaria la autorización de la comunidad autónoma y del Ayuntaminto, lo que es imprescindible en algunas regiones españolas, como Cataluña y Asturias. Solamente en aquellos casos en los que la obra haya prescrito se declarará legal por antigüedad. Pudiendo tramitarse la inscripción sin licencia en los supuestos en los que la Ley así lo permite, recogidos en el art. 20.4 de la Ley de Suelo y en el art. 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.
Lo que sí sería necesario en estos casos es la licencia de ocupación o, en su caso, declaración responsable, necesaria para la primera utilización de los elementos de nueva construcción. Incluso es posible que no se requiera licencia de obras si no existen variaciones esenciales en la composición general del exterior, la volumetría o del conjunto estructural del edificio, y no se requiere del seguro de la edificación ni certificado de suficiencia energética.
El proceso para la solicitud de cambio debe llevarse a cabo en el Ayuntamiento. Una vez concedido y obtenida la licencia de primera ocupación, es necesario acudir al notario para redactar la escritura de cambio de uso de local a vivienda y finalmente llevarla al registro de la propiedad.
Hay que tener en cuenta que el proyecto de cambio de uso de local a vivienda es un proyecto técnico que se rige por la Ley de Ordenación de la Edificación del año 1999, por lo que debe ser elaborado por un técnico competente que esté dado de alta en el colegio profesional correspondiente. Y es necesario hacer obras, deben ser dirigidas por un técnico, que normalmente es el mismo que se ha encargado de desarrollar el proyecto. Sin ello, no es posible hacer el cambio. Y es que cualquier modificación en el uso de un inmueble debe cumplir el Código Técnico de la Edificación, la Normativa de Habitabilidad de la Comunidad Autónoma, El Plan General del municipio, etc.
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