Contrato de alquiler de vivienda: nuevo modelo, duración y requisitos

Contrato de alquiler de vivienda: nuevo modelo, duración y requisitos

El contrato de alquiler de vivienda habitual es un contrato o acuerdo entre el propietario y el inquilino en la que el arrendador pone a disposición el uso y disfrute del inmueble a la parte arrendataria. En contraposición, la parte arrendataria se compromete a satisfacer una serie de pagos conocidos como renta o alquiler. 

Este documento contiene, de manera general, un conjunto de cláusulas que regulan las condiciones en las que se produce la oferta del inmueble en arrendamiento y la aceptación de la misma, así como los derechos, responsabilidades y obligaciones que emanarán de la misma para cada una de las partes. De esta forma, es posible prever aspectos clave como a qué parte son atribuibles qué gastos, la forma de pago, el importe de la renta, el derecho o no a la compra del inmueble preferente, las obras concernientes al inmueble y el derecho o no de subarriendo de la parte arrendataria.

El contrato debe ser firmado por ambas partes o, en su caso, por sus representantes a través de una autorización o de un poder notarial que les habilita a ello en el momento de la firma. Quedando vigente durante el tiempo que las dos partes decidan. 

Contrato de alquiler de vivienda: nuevo modelo

El pasado 5 de marzo de 2019 entró en vigor la nueva Ley de Alquiler que ha modificado parcialmente la Ley de Arrendamientos Urbanos. Así pues, a partir de ahora, los nuevos contratos de arrendamiento deben basarse en la LAU.

Aquí te dejamos el modelo para que solamente tengas que rellenarlo: descargar modelo nuevo contrato de alquiler de vivienda

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Pero, ¿qué modificaciones se incluyen?:

• Ampliación del plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de 3 a 5 años, con prórroga tácita de 1 a 3 años para personas físicas si el arrendador o el arrendatario no manifiestan su voluntad de no proceder a una renovación. Si el arrendatario es persona jurídica la duración del contrato será de 7 años y de 3 años de prórroga tácita.
• Limitación a 2 meses de renta las garantías adicionales a la fianza (un mes), a menos que estemos hablando de contratos de larga duración.
• El aumento de la renta anual está unido al IPC durante el tiempo que dure el contrato.
• Los costes de formalización del contrato y de gestión inmobiliaria corren a cargo del propietarios, siempre que sea persona jurídica.
• El derecho de recuperar la vivienda por parte del arrendador para rescindir el contrato de forma anticipada, debe quedar recogido expresamente en el contrato. Y solamente puede ejercerse en caso de que el propietario necesite el inmueble como vivienda habitual para sí mismo, para su cónyuge o para sus hijos.
• Para poder rescindir el contrato, una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquier de sus prórrogas, y transcurridos al menos 5 años para personas físicas y  7 años para personas jurídicas, el propietario debe notificar al inquilino su voluntad de no renovarlo al menos con 4 meses de antelación. Si el inquilino es el que quiere marcharse, debe avisar al propietario con un mínimo de 2 meses de antelación. 

De lo contrario, el contrato se prorrogará por plazos anuales de manera obligatoria hasta un máximo de 3 años más. Durante estos tres años, antes de que cumpla cada anualidad, el inquilino debe avisar con un mes de antelación su deseo de marcharse si quiere abandonar la vivienda.

• El comprador de una vivienda que se encuentre alquilada debe respetar el contrato vigente aunque no haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
• Si existe un acuerdo entre el arrendador y el arrendatario, es posible llevar a cabo obras de mejora en la vivienda sin que sea necesario firmar un nuevo contrato.

Contrato de alquiler de vivienda: requisitos y precauciones a la hora de firmar

Tanto el arrendador como el arrendatario deben cumplir con una serie de requisitos y adoptar una serie de precauciones a la hora de firmar un contrato de alquiler de vivienda para evita problemas en el futuro.

1. El contrato debe hacerse siempre por escrito. Aunque los contratos verbales son legales, es recomendable contar con un documento que acredite los acuerdos alcanzados entre ambas partes para estar cubiertos en caso de que se produzca una discusión o litigio. Por supuesto, debe estar firmado por ambas partes y en todas las hojas del contrato para evitar que puedan ser sustituidas.
2. Desde el 1 de junio de 2013 es obligatorio que el propietario de la vivienda facilite una copia del certificado energético de la vivienda.
3. El inquilino debe revisar el estado de la vivienda antes de firmar el contrato por si hay algo que no se entrega en buenas condiciones. De lo contrario, no solamente corremos el riesgo de llevarnos sorpresas desagradables, sino que además podríamos vernos inmersos en engorrosos y lentos procesos judiciales. Y es que si se firma el contrato y pone que la vivienda se ha entregado en perfectas condiciones y después no es así, al finalizar el arrendamiento, el propietario podría reclamar los daños al inquilino sin que este pueda probar que ya estaban allí cuando entró a vivir. Por eso, en el caso de que se constaten daños en el inmueble, es recomendable tomar algunas fotografías o vídeos para poder demostrarlo. De hecho, lo más recomendable es incluir estas pruebas como anexo al contrato.
4. Solicitar que se detalle el inventario de los muebles, electrodomésticos y enseres que se encuentran en la vivienda y su estado de conservación. Del mismo modo, es aconsejable que se tomen fotos que puedan incorporarse a contrato. De lo contrario, pueden surgir problemas que repercutan en la no devolución de la fianza.
5. El propietario debe depositar la fianza del arrendamiento en el organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma, siendo de un mes de la renta pactada para las viviendas. El plazo para hacerlo es de un mes desde la firma del contrato de alquiler. Es muy importante que se tenga en cuenta para evitar sanciones.