Prescripción de defectos constructivos: ¿Cuál es el plazo para reclamar defectos constructivos?

Prescripción de defectos constructivos: ¿Cuál es el plazo para reclamar defectos constructivos?

Prescripción de defectos constructivos: los defectos constructivos de vivienda nueva es una de las cuestiones que más quebraderos suelen ocasionar a los propietarios de las promociones de obra nueva. La obligación de los promotores inmobiliarios es garantizar que la obra se entrega conforme a las especificaciones del proyecto y la memoria de calidades, y sin deficiencias, especialmente cuando hablamos de viviendas en régimen de propiedad horizontal destinadas a ser el hogar de las personas.

El caso es que el 25% de los inmuebles construidos durante el boom inmobiliario presenta vicios y desperfectos de construcción que, casi con total garantía, han sido ocasionados por la rapidez en las tareas de construcción a la que se llegó en aquella época.

Así pues, aunque puede parecer una situación poco frecuente, lo cierto es que suele ser bastante habitual. Por ejemplo, con las promociones de viviendas de entidades bancarias que han sido adquiridas a constructoras concursadas o ya desaparecidas.

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Prescripción de defectos constructivos: ¿Cuáles son los defectos constructivos más frecuentes?

Se estima que un edificio tarda unos 10 años en asentarse y, a lo largo de este tiempo, es habitual que aparezcan pequeñas fisuras y grietas en las paredes que tienen fácil solución y no comprometen la integridad de la estructura. Pero incluso cuando el edificio está asentado, pueden producirse cambios en el terreno que pueden producir grietas y fisuras. Pero además, los defectos constructivos, como un mal aislamiento de la cubierta o del tejado, también pueden dar lugar a humedades.

¿Cuándo empieza a computar el plazo de garantía?

Es importante tener en cuenta que las garantías no empiezan a contar desde que se entrega la escritura de compraventa, sino desde que se suscribe el acta de recepción o se entiende tácitamente producida, es decir, desde el certificado final de obra. Una vez transcurrido este plazo, no podrá reclamarse, lo cual resulta bastante problemático si compramos la vivienda pasado el plazo de prescripción.

No obstante, debes saber que, pese a que la cosa se complica, no todo está perdido, sino que existen otras acciones con plazos de prescripción distintos que pueden efectuarse. Para lo cual, es fundamental contar con el asesoramiento de un abogado especializado en estos temas.

Plazo de prescripción de defectos constructivos en función del daño material sufrido

Los plazos de garantía y prescripción varían en función del tipo de daño:

• 10 años para los daños de tipo estructural que afectan a la cimentación, forjados, vigas, muros de carga, etc. El seguro decenal, que debe ser contratado de forma obligatoria por el promotor de la construcción, cubre este tipo de defectos. Información que debe hacerse constar en la escritura de declaración de obra nueva del inmueble y que puede ser exigida por el comprador de la vivienda.
• 3 años para los desperfectos que afecten a la habitabilidad del edificio, como goteras, aislamiento, calefacción o funcionamiento de las instalaciones, por ejemplo.
• 1 año para los defectos de acabado, de los que debe responder el constructor.

Los plazos de garantía son de prescripción y las acciones para reclamar la responsabilidad correspondiente es de dos años desde que se han generado dichos daños, independientemente de las acciones que puedan subsistir para reclamar responsabilidades por incumplimiento del contrato.

El problema radica en cómo situar el momento en el que empieza a contarse este plazo de dos años. Por ejemplo, en el caso de las filtraciones, el plazo de prescripción no empieza a computarse hasta que se conoce plenamente el alcance y las causas del daño.

¿Cómo reclamar los defectos constructivos?

La Ley de Ordenación de la Edificación contempla el listado de agentes que participan en la edificación y define sus funciones. El propietario de la vivienda debe dirigir la reclamación tanto al promotor como al agente directamente implicado, que en función del tipo de defecto, será el arquitecto, el constructor o el aparejador, por ejemplo. Y es que, al ser complicado determinar cuál es la causa del daño, lo normal es que, en un primer momento, la reclamación se haga contra todos los responsables. En el momento de la compra, el adquirente debe recibir el Libro del Edificio, donde se recogen los datos de los agentes intervinientes y los datos del seguro.

No obstante, no podrán reclamarse cuando se pruebe que se han ocasionado por fuerza mayor, de manera fortuita, acto de tercero o por el propio perjudicado del daño.

Además, aparte de todas las garantías citadas anteriormente, el comprador puede reclamar al vendedor su responsabilidad por incumplimiento del contrato de venta. Se considera que se ha incumplido el contrato cuando la vivienda no se entrega en condiciones óptimas de habitabilidad o si se han usado materiales diferentes a los ofrecidos y la diferencia es significativa (precio, calidad, durabilidad…), tanto si son defectuosos como si no.

Sin importar cuándo se construyó el edificio, si la vivienda no es habitable, el comprador puede exigir la resolución del contrato y que se le devuelvan las cantidades pagadas o que el daño sea reparado.