El contrato de arras es un acuerdo jurídico de carácter privado en el que se acuerda entregar una cantidad de dinero en concepto de señal para reservar el derecho de compraventa de un inmueble entre vendedor y comprador.
No existe ninguna cantidad estipulada en el Código Civil de manera oficial, sino que el porcentaje de la señal del contrato de arras será el que acuerden ambas partes. Eso sí, lo normal es que ronde entre el 5% y el 15% del precio total de la venta. Cantidad que debe pagarse en el momento de la firma como garantía, asegurándose así la identidad del destinatario final en todos los pagos realizados ante el propietario o vendedor. Por su puesto, lo que se pague como señal se descontará del precio total de la compra a la hora de formalizar el contrato de compraventa. Por eso, es importante que esta información queda reflejada en el contrato de arras.
Así pues, la diferencia entre el contrato de arras y el contrato de compraventa es que el contrato de arras se realiza antes que el de compraventa, que es el que realmente traspasa el derecho de titularidad del inmueble. Lo que se pacta en el contrato de arras es la obligación de firmar el futuro contrato de compra de la vivienda.
A menos que los contratantes acuerden otra cosa, los gastos del contrato de arras corren a cargo del vendedor, y los de primera copia y demás posteriores a la venta a cargo del comprador. Quedando encuadrados dentro de estos gastos los relacionados con la escritura matriz, que es el coste más alto.
Por su parte, las cancelaciones de gravámenes, cargas e hipotecas, y los gastos derivados de ello también gozan de libertad de pacto, aunque generalmente corren a cargo del vendedor.
El pago del impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana también corresponden al vendedor, salvo que se pacte otra cosa. La cuestión es que si se acuerda que los pague el comprador, la entidad municipal acreedora carece de acción contra él.
En cuanto a los gastos posteriores a la firma del contrato de compraventa, si no se ha pactado otra cosa, corresponden al comprador. Debiendo hacer frente a los costes de la inscripción en el Registro de la Propiedad y el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o del IVA, en función de si se trata de una vivienda de obra nueva o de segunda mano. Lo normal es que los gastos de registro y notaría los pague la parte compradora, aunque el vendedor debe satisfacer los gastos necesarios para hacer la entrega del inmueble.
Además, si el comprador pide una hipoteca para adquirir la vivienda, tiene que pagar la escritura notarial, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (1%) y los honorarios del Registrador de la Propiedad, así como los gastos financieros de la concesión del préstamo.
En lo que respecta al IBI, la Ley establece que debe pagarlo el que sea el propietario del inmueble el 1 de enero del año en el que se ha realizado la compraventa. Aunque también es posible acordar que lo pague la otra persona. Por ejemplo, cada vez es más habitual que se pacte un pago proporcional a los meses que tenga la vivienda cada uno. Pactos que no implican a la Administración, sino que solamente son exigibles entre las partes.
Aunque la ley establece qué gastos corresponden al vendedor y cuáles al comprador, existe libertad de pacto entre ambas partes para modificarlo. No obstante, es fundamental que todo quede reflejado expresamente en el contrato de arras para evitar problemas en el futuro.
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