Si has firmado un contrato de arras y has entregado una señal para la adquisición de un inmueble y el propietario no entrega las llaves de del piso en el plazo pactado, no traspasa la escritura de compraventa o se niega a reembolsar el doble de la señal después de incumplir el acuerdo, debes saber que la normativa vigente te ampara, teniendo la posibilidad de acudir a los juzgados para reclamar la indemnización debido al incumplimiento del contrato o requerir que se cumpla lo que se firmó en el contrato de arras.
En este caso, es conveniente que busques un buen abogado especialista en contrato de arras para que analice el asunto. El abogado se ocupará de enviar un burofax a la parte contraria indicando el quebrantamiento del contrato y pidiendo que se cumpla lo pactado. Si la parte vendedora responde a la solicitud, el problema puede terminar de manera «amistosa» sin necesidad de llegar a los tribunales. Pero si no logramos llegar una resoluci, se iniciará la vía judicial a través del proceso monitorio en el que se solicitarán las cantidades debidas más el interés, pudiendo darse las siguientes situaciones:
Si se dan el segundo y el tercer caso, se deberá interponer juicio de forma verbal u ordinaria según las cantidades que se estén solicitando. Si el importe es superior a los 6.000 euros, deberá acudirse al proceso ordinario, como fijan los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cantidad es menor, el juicio será verbal. Debes saber que si no se continúa adelante, el juez puede interponer las costas. Una vez que se ha pronunciado sentencia firme, si la parte vendedora sigue sin atender pago, se efectuará la ejecución, pudiendo embargar lo que sea necesario.
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También conocido como contrato de señal, el contrato de arras es el que tiene lugar entre el comprador y el vendedor con el objetivo de garantizar una obligación de entrega de un objeto, mueble o inmueble, mediante una cantidad de dinero previamente fijada. Los que se usan generalmente para los contratos de compraventa de vivienda son los contratos de arras confirmatorias que, tal como señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben ser confundidos con los contratos de reserva de compra, ya que son documentos diferentes. El contrato de reserva es un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor pactan completar la venta en un plazo determinado y por un valor específico. Muy frecuente en las agencias inmobiliarias, pero que no conlleva la compraventa, sino que su objetivo es asegurar que el comprador quiere comprar un inmueble específico. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que se trata de un contrato irregular por su imprecisión y del que casi no hay jurisprudencia.
La diferencia es que en el contrato de arras, el comprador entrega una señal, garantizando de esta forma la penalización de la parte que incumpla el acuerdo. En caso de que el comprador finalmente determine no seguir adelante con el procedimiento, no recuperará el importe entregado. Si, en cambio, es el vendedor el que finalmente elige no seguir con la venta, deberá devolver al comprador la cantidad entregada por duplicado. Esto quiere decir que las arras sirven como una garantía que va ligada al posterior contrato de compraventa, con el objetivo de impedir su incumplimiento y garantizar la transacción.
Cuestión diferente es que, tras firmar el contrato de arras, una de las partes no sea capaz de cumplir con lo pactado y ambas acuerden una prórroga de contrato de arras. Esto quiere decir que si la transacción no puede formalizarse antes de que llegue la fecha acordada en el contrato de arras, podemos ampliar la fecha límite de mutuo acuerdo.
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