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Prescripción de deudas en comunidades de propietarios: cuándo, cómo y por qué
La obligación de cada copropietario es contribuir al mantenimiento de los elementos comunes de un inmueble en régimen de propiedad horizontal en proporción a la cuota de participación, como se recoge en el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal. Desde el año 1960, esta ley ha sufrido numerosas reformas para tutelar y proteger a las comunidades y garantizar el cobro de las deudas de los propietarios debido a la sobrecarga económica que supone la morosidad para aquellos que sí cumplen con sus obligaciones. Dotándolas de instrumentos y garantías legales que les permitan cobrarlas. Una de ellas es la prescripción de deudas.
Cuando hablamos de prescripción de deudas en comunidades de propietarios nos referimos a l tiempo que es necesario que pase para que el derecho a cobrar las cuotas de mantenimiento queden extintas y, por tanto, ya no puedan ser reclamadas. Según el Art. 1.964 del Código Civil: «La acción hipotecaria prescribe a los veinte años, y las personales que no tengan señalado término especial de prescripción a los quince y en su art. 1.966.3 Por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes: La de cualesquiera otros pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves«.
En el caso de las deudas con la comunidad de propietarios, si tenemos en cuenta que no son personalísimas, sino transmisibles con la vivienda, prescriben a los 5 años, tal como establece el artículo 1964 del Código Civil de octubre de 2015. Eso sí, siempre que no hayan sido reclamadas para su recobro por parte de la comunidad. Y es que, según el art. 1973 del Código Civil: «La prescripción de las acciones se interrumpe por su ejercicio ante los Tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor«.
Esto quiere decir que, en cuanto se realiza la reclamación de la deuda, el tiempo de prescripción empieza a contar desde cero, como si el plazo no interrumpido nunca hubiera existido. Con lo cual, si la comunidad reclama año tras año la deuda a los morosos, siempre que pueda demostrarse claramente la existencia del impago y el derecho a cobrarla, la deuda jamás prescribirá.
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Excepciones en la prescripción de deudas en comunidades de vecinos
La cuestión es que, además, según la ley anterior, la prescripción era de 15 años. La nueva legislación no se aplica con carácter retroactivo,por lo que aquellas deudas que hayan sido contraídas antes del cambio de la ley disponen de 15 años de prescripción. Esto quiere decir que si la deuda se contrajo antes del 1 de enero de 2007, aunque actualmente hayan pasado más de 5 años, no queda prescrita. Esta deuda solamente prescribirá en el año 2020 a menos que se interrumpa mediante una reclamación, como decíamos antes. Por su parte, una deuda que se haya contraído en enero de 2004, prescribirá en 2019, solamente al haber transcurrido los 15 años establecidos en la antigua ley. Eso sí, una vez que la nueva ley alcance los 5 años, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese un mayor periodo de tiempo.
¿Cómo reclamar deudas a un vecino moroso?
Como decíamos antes la prescripción de deudas en comunidades de propietarios puede interrumpirse con una reclamación de las mismas. Por sentido práctico y en vistas de que puede llegarse a una reclamación judicial, es importante que la deuda no alcance los 2.000 euros. Y siempre es preferible que se intente un cobro amistoso,ya que más vale un mal arreglo que un buen juicio.
De no lograrse nada, se deberá convocar una Junta de Propietarios para iniciar los trámites judiciales. Lo mejor es comenzar un procedimiento monitorio,ya que el procedimiento declarativo es más costoso y tiene más trámites. El monitorio no requiere ni de abogado ni de procurador. Hay que tener en cuenta que, aunque el vecino moroso puede ser condenado al pago de las costas del juicio, si no ha pagado antes, es muy difícil que ahora vaya a abonar más dinero.
El vecino moroso debe ser informado de ello a través de burofax o de cualquier comunicación fehaciente donde se pondrá de manifiesto al propietario moroso la existencia y la cuantía de la deuda y se le exigirá el pago.
