Si has firmado un contrato de arras y has proporcionado una cantidad de dinero para la compraventa de un inmueble y el propietario no transfiere las llaves de la vivienda en el tiempo pactado, no proporciona la escritura de compraventa o no quiere reembolsar el doble de la cantidad entregada después de incumplir el acuerdo, debes saber que la normativa vigente está de tu lado, pudiendo acudir a los juzgados para exigir la indemnización debido al incumplimiento de alguna de las cláusulas o requerir que se cumpla lo que se pactó en el contrato de arras.
En este caso, es importante que contactes con un buen abogado especialista en contrato de arras para que estudie la situación. El abogado se encargará de enviar un burofax a la parte contraria advirtiendo sobre el incumplimiento del contrato y solicitando que se cumpla lo acordado. Si la parte incumplidora responde a la reclamación, el problema puede acabar de forma «amistosa» sin necesidad de llegar a los tribunales. Pero si no se llega a un acuerdo, se emprenderá la vía judicial mediante juicio monitorio en el que se exigirán las cantidades debidas sumado al interés, pudiendo producirse las siguientes situaciones:
Si se dan el segundo y el tercer caso, se deberá interponer juicio de forma verbal u ordinaria según las cantidades que se estén reclamando. Si el importe es superior a los 6.000 euros, deberá acudirse al juicio ordinario, como fijan los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cifra es menor, el juicio será verbal. Es importante que sepas que si no se sigue adelante, el juez puede atribuirnos las costas. Cuando se haya dictado sentencia firme, si la parte vendedora sigue sin atender pago, se efectuará la ejecución, pudiendo proceder al embargo de lo que sea necesario.
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También conocido como contrato de señal, el contrato de arras es el que se celebra entre el comprador y el vendedor con la finalidad de asegurar una obligación de traspaso de un objeto, mueble o inmueble, a través de una cifra de dinero previamente establecida. Los que se usan generalmente para los contratos de compraventa de vivienda son los contratos de arras confirmatorias que, tal como señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben ser confundidos con los contratos de reserva de compra, ya que son documentos distintos. El contrato de reserva es un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor pactan realizar la venta en un plazo establecido y por un valor específico. Bastante habitual en las agencias inmobiliarias, pero que no presupone la posterior compraventa, sino que su objetivo es asegurar que el comprador está dispuesto a comprar un inmueble específico. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que es un contrato irregular por su imprecisión y del que apenas existe jurisprudencia.
La diferencia radica en que en el contrato de arras, el comprador aporta una señal, garantizando de esta manera la penalización de la parte que infrinja el pacto. En caso de que el comprador finalmente decida no seguir adelante con el procedimiento, no recuperará el importe aportado. Si, en cambio, es el vendedor el que finalmente decide no seguir con la venta, deberá reintegrar a la parte compradora la cantidad entregada por duplicado. Esto significa que las arras sirven como una garantía que va unida al posterior contrato de compraventa, con el objetivo de evitar su incumplimiento y asegurar la transacción.
Cuestión distinta es que, tras firmar el contrato de arras, una de las partes no sea capaz de cumplir con lo acordado y ambas convengan una prórroga de contrato de arras. Esto significa que si la operación no puede formalizarse antes de que llegue la fecha acordada en el contrato de arras, es posible ampliar la fecha límite de mutuo acuerdo.
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