Normas en zonas comunes en una comunidad de propietarios. En un edificio existen dos tipos de elementos, instalaciones o servicios: unos que son comunes de la comunidad y otros privados de cada propietario que son de uso exclusivo o independiente de cada vecino. El art. 396 del Código Civil define como elementos comunes aquellos que son necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, como los techos, el suelo, las vigas, los muros de carga, la terraza común del edificio, las escaleras, el portal, los pasillos, la portería, los contadores, los depósitos, etc.
No obstante, también podemos encontrarnos con elementos comunes de uso privativo, como es el caso de algunas terrazas que no constan como privadas en las escrituras pero cuyo uso y disfrute corresponde a un único propietario que no puede realizar modificaciones en ella sin la autorización del resto de vecinos en la junta de propietarios.
Todos ellos conforman las zonas comunes de un edificio y están destinadas al uso y disfrute de los propietarios, y al tratarse de espacios comunes en condominio, se debe tener en cuenta el mantenimiento de las mismas para arreglar cualquier desperfecto o problema y realizar las revisiones que sean necesarias. Es muy importante tenerlo en cuenta para el correcto funcionamiento de las instalaciones.
En lo que respecta a las normas de las zonas comunes en una comunidad de propietarios, es la propia comunidad la que debe desarrollarlas dentro del marco del art. 6 de la Ley de Propiedad Horizontal, con el objetivo de regular los detalles de la convivencia y el uso adecuado de los servicios y elementos comunes.
Este reglamento interno obliga a todos los titulares mientras no sea modificado en Junta General Ordinaria o Extraordinaria. Se crea para complementar la normativa contemplada dentro del Estatuto de la Comunidad y dejar constancia de lo que incluyen las normativas de convivencia basadas en las distinta Ordenanzas del Ayuntamiento correspondiente y otras normativa autonómicas y estatales.
En las normas de las zonas comunes se deben especificar, por ejemplo, las normas y los horarios del uso de las piscinas y de las instalaciones deportivas si las hubiera, además de recoger qué actividades están prohibidas, cuáles son contrarias a la normativa de actividades molestas, peligrosas, insalubres o ilegales, y cuáles pueden causar daños al edificio. El objetivo es evitar problemas de convivencia y abusos por parte de algunos vecinos, pero siempre dentro de la legalidad vigente. Recogiendo de manera clara las limitaciones y prohibiciones para no dar lugar a confusión.
Por ejemplo, si un propietario quiere hacer un uso particular de un espacio común del edificio, debe solicitarlo a la comunidad por escrito para que se recoja en la orden del día de la junta. Para lograrlo, debe obtener el voto favorable por unanimidad de todos los propietarios. Si el cambio se aprueba, debe ser escriturado ante notario e inscrito en el Registro Civil de la Propiedad. Pero si la comunidad se niega, el solicitante puede pedir que se proteja su derecho de usar esas zonas.
La cuestión es que, aunque pueda parecer sencillo, muchos de los conflictos como la colocación de tendederos en zonas comunes, los animales en las zonas infantiles, las bicicletas en los rellanos, las antenas en las fachadas o las fiestas en la piscina. Conflictos que pueden derivarse del uso de las zonas comunes no son fáciles de solventar de manera amistosa, por lo que en algunos casos es necesario llegar a los tribunales. En estos caso, antes de llegar a juicio, es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado o administrador de fincas como Vecindia, de modo que pueda encontrarse una solución ventajosa para todos.
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