Procedimiento para desahucio: Tipos, fases y gastos que conlleva

Procedimiento para desahucio: Tipos, fases y gastos que conlleva

Procedimiento para desahucio: una vez que se procede a la firma del contrato de alquiler, el inquilino queda obligado a pagar la renta mensual al propietario, pudiendo ser motivo de resolución del contrato el impago de cualquiera de las cantidades que correspondan. En estos casos, el propietario tiene derecho a reclamarle el incumplimiento y, si el arrendatario no subsana el problema en un plazo determinado, dar por terminado el contrato, notificándole la obligación de abandonar el inmueble y a pagar el importe de la deuda. Si el arrendatario no paga ni deja la vivienda, el propietario no tendrá entonces más remedio que iniciar el procedimiento para desahucio por impago de las rentas de alquiler.

La cuestión es que el propietario no puede entrar a la vivienda y tomar posesión de la misma sin haber resuelto el contrato. Esta resolución puede llevarse a cabo mediante un acuerdo entre ambas partes firmando el documento correspondiente. Pero si la vía amistosa no es posible, también se puede hacer por resolución judicial.

Procedimiento para desahucio: fases

El arrendador puede comenzar el proceso de desahucio por falta de pago en el mismo momento en el que se produzca un impago de la renta. No obstante, es recomendable enviar previamente un requerimiento por burofax en el que se le exija el abandono de la vivienda en el plazo de un mes si no paga la deuda para evitar que el inquilino evite el desahucio pagando la deuda.

Una vez que haya transcurrido este mes, el pago del inquilino ya no tendrá efecto liberatorio, de modo que, incluso aunque pague, el procedimiento seguirá adelante. De esta forma, se estaría agotando la vía amistosa antes de pasar a la fase judicial, dejando constancia del requerimiento al arrendatario. Para redactar el requerimiento no es necesario contar con la ayuda de un abogado, aunque sí es recomendable.

Si agotada la vía amistosa, el inquilino sigue sin hacer frente a la deuda contraída y tampoco deja el inmueble, el propietario no tendrá más remedio que poner en marcha la vía judicial, presentando la demanda de desahucio, para lo cual ya sí es necesario contratar un abogado y un procurador. Si no puede localizar al inquilino para hacerle llegar la notificación del inicio del procedimiento, se procederá a fijar la cédula de citación o requerimiento en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial, de modo que el arrendatario quedará citado formalmente, sin que sea necesario intentar encontrarle por otros medios.

En la demanda, el propietario puede comprometerse en la demanda a perdonar parcial o totalmente la deuda al inquilino si en el plazo que se fije, este abandona la vivienda, no pudiendo ser nunca el plazo de menos de 15 días.

Ante esta situación, el inquilino tiene tres opciones:

• Realizar el pago de la deuda para evitar el desahucio, lo cual solamente es posible si esta situación no se ha producido anteriormente o si la deuda ha sido reclamada mediante comunicación fehaciente indicando expresamente la imposibilidad de quedar liberado si se hace frente al pago.
• Oponerse a la demanda, alegando que no existe la deuda que se le exige o que la cantidad reclamada no es correcta  y aportando pruebas que avalen su postura.
• No hacer nada. En este caso, aunque el inquilino ni siquiera acuda al  juicio, ni se dicte sentencia, se ejecutará el lanzamiento de la fecha indicada en el Decreto de admisión de la demanda.

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Procedimiento para desahucio: sentencia condenatoria

En la sentencia condenatoria, la solicitud de ejecución en la demanda de desahucio es suficiente para desalojar al inquilino, sin que sea necesario llevar a cabo ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora señalados en la propia sentencia o en la fecha que se hubiese fijado al ordenar la realización del requerimiento del demandado.

Para evitar retrasos en el lanzamiento, bastará con la presencia de un único funcionario con categoría de Gestor, que podrá solicitar la ayuda de la fuerza pública, siempre y cuando el secretario judicial lo haya autorizado. No obstante, el lanzamiento solamente se realiza si el inquilino se niega a abandonar la vivienda para que el propietario pueda recuperar la posesión de la misma, pero no si la abandona por voluntad propia antes del plazo fijado.

Una vez que se haya dictado sentencia, si en el juicio se ha aprobado la existencia de deudas, el juez condenará al inquilino a pagar y a desalojar la vivienda, pero también al pago de las costas, es decir, los gastos que ha conllevado el proceso judicial.

No obstante, hay que tener en cuenta que cada caso es distinto. Con lo cual, lo más recomendable es que el propietario cuente con el apoyo de un abogado desde el principio. El experto se ocupará de determinar cuál es la resolución más satisfactoria para el problema de su cliente en base a las circunstancias.