Para determinar la existencia de un vicio oculto, es necesario analizar cada circunstancia por separado. Puede darse el caso de que una misma particularidad pueda ser evaluada de una forma forma en base a las consecuencias que ocasione en lo que respecta a la utilización de la vivienda. Además, es clave contar con asesoramiento legal experto para este tipo de procesos, puesto que, en caso de que el plazo se haya terminado, no podremos reclamar los vicios ocultos en el inmueble.
Vecindia es uno de los mejores equipos jurídicos para la reclamación de vicios ocultos, sin importar del tipo que sean. A lo largo de nuestra carrera laboral, nos hemos encargado de muchos casos de estas características, en los que hemos estado ahí para proteger los derechos de nuestra cartera de clientes frente a diferentes constructoras españolas.
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Los vicios ocultos son todos aquellos desperfectos que podemos localizar en una vivienda y que no pueden ser detectados a primera vista, sino que solamente se descubren cuando la persona ya está viviendo en la casa. Esto demuestra que la la propiedad no cuenta con las características que el antiguo dueño había especificado antes de la adquisición.
Pueden ser muchos y muy heterogéneos, pero la mayor parte de ellos están relacionados con el agua, con los cimientos, con las terminaciones, con la instalación eléctrica o con un mal comportamiento térmico acústico.
Si tras adquirir una vivienda, nos damos cuenta de que hay determinados desperfectos que no conocíamos y que reúnen las condiciones para ser considerados vicios ocultos, el comprador puede exigir al vendedor que le dé una solución. En estas circunstancias, disponemos de dos opciones:
Hay determinados periodos para querellarse por cada tipo de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que existen distintos tiempos máximos tal como refleja la Ley de Ordenación de Edificación.
Estos plazos son válidos para las viviendas de obra nueva pero no en el caso de las viviendas de segunda mano que tengan más de una década. En casas usadas, las reclamaciones por vicios ocultos deben presentarse antes de los 6 meses, empezando a contar este tiempo desde la formalización del contrato de compraventa, tal como marca el art. 1490 del Código Civil. Pasado este plazo, no habrá ya derecho a reclamar.
Cuando los vicios se originan en una casa de segunda mano, el antiguo propietario está obligado a solucionarlos siempre y cuando el nuevo propietario se lo haga saber en los 6 meses posteriores a la recepción de las llaves
Pero, ¿qué sucede en las casas de alquiler? El plazo es el mismo que para la compra de viviendas de segunda mano, 6 meses desde la recepción de la casa. Pero, independientemente de ello, el propietario está obligado a conservar la vivienda en condiciones óptimas de habitabilidad y de encargarse de todos los arreglos de más de 150 euros que no se hayan producido por una mala utilización.
No existe una lista cerrada de vicios ocultos, pero sí existen algunos de ellos que se originan con mayor frecuencia que otros y que son un buen ejemplo de defectos cuya restauración es fundamental para garantizar la habitabilidad de la vivienda.
Los fallos que tienen que ver con el agua, como filtraciones, humedades o goteras son bastante comunes y suelen tener que ver con una impermeabilización deficiente o con un deterioro de las tuberías de la casa. Por esta razón, es esencial realizar el arreglo lo antes posible, ya que lo habitual es que el problema empeore.
En cuanto a los que tienen que ver con la instalación de electricidad, los desperfectos pueden originarse en las tomas de corriente e interruptores y, generalmente, se producen por instalaciones en mal estado por la utilización de materiales en mal estado.
Pero también son habituales los problemas relacionados con una mala cimentación de la casa, lo que puede dar lugar a grietas y desperfectos más graves, y los que tienen que ver con un mal aislamiento acústico o térmico.
Los defectos de los acabados, como suelos o pinturas, también suelen ser la causa de un mal trabajo o de la utilización de materiales de mala calidad.
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