Para establecer la existencia de un vicio oculto, es necesario estudiar cada caso por separado. Puede darse la situación de que una misma particularidad pueda ser valorada de una forma distinta en función de las consecuencias que ocasione en lo que respecta al uso de la vivienda. Además, es clave contar con consejo legal especializado para este tipo de procesos, ya que, en caso de que el plazo se haya agotado, no podremos reclamar los vicios ocultos en la vivienda.
Vecindia es uno de los mejores equipos judiciales para la reclamación de vicios ocultos, sin importar del tipo que sean. A lo largo de nuestra carrera laboral, nos hemos ocupado de muchos casos de este tipo, en los que hemos estado ahí para defender los intereses de nuestra cartera de clientes frente a distintas empresas de construcción españolas.
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Los vicios ocultos son todos aquellos desperfectos que podemos encontrar en una casa y que no pueden ser identificados de un vistazo, sino que solamente son descubiertos cuando la persona ya está viviendo en la casa. Esto demuestra que la la propiedad no cuenta con las características que el antiguo dueño había indicado antes de la adquisición.
Pueden ser muchos y muy heterogéneos, pero la mayoría de ellos tienen que ver con el agua, con la cimentación, con los acabados, con la instalación eléctrica o con un mal comportamiento térmico acústico.
Si tras comprar una casa, nos damos cuenta de que hay ciertos fallos de los que no nos habíamos percatado y que reúnen los requisitos para ser definidos como vicios ocultos, el comprador puede exigir al vendedor que le dé una solución. En estas circunstancias, disponemos de dos opciones:
Hay determinados periodos para reclamar por cada modalidad de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que existen distintos tiempos máximos tal como establece la Ley de Ordenación de Edificación.
Estos tiempos son válidos para las viviendas de obra nueva pero no para las viviendas de segunda mano que tengan más de una década. En viviendas de segunda mano, las demandas por vicios ocultos tienen que ponerse antes de los 6 meses, empezando a contar este tiempo desde la firma del contrato de compraventa, tal como se establece en el art. 1490 del Código Civil. Transcurrido este plazo, no habrá ya derecho a reclamar.
Cuando los vicios se producen en una casa de segunda mano, el antiguo propietario tiene la obligación de solucionarlos siempre y cuando el comprador se lo comunique en los 6 meses posteriores a la entrega de las llaves
Pero, ¿qué sucede en las propiedades de alquiler? El periodo es el mismo que para la compra de inmuebles de segunda mano, 6 meses desde la recepción del inmueble. Pero, sin importar esto, el propietario tiene la obligación de conservar la casa en condiciones óptimas de habitabilidad y de responder de todas las reparaciones de más de 150 euros que no se hayan originado por un mal uso.
No hay una lista estricta de vicios ocultos, pero sí hay algunos de ellos que se originan con mayor asiduidad que otros y que son un magnífico ejemplo de desperfectos cuya restauración es imprescindible para asegurar la habitabilidad de la vivienda.
Los defectos relacionados con el agua, como fugas, humedades o goteras son bastante habituales y suelen tener que ver con una impermeabilización defectuosa o con un deterioro de las tuberías de la vivienda. Por eso, es fundamental realizar la reparación lo antes posible, pues lo normal es que el asunto empeore.
En lo que respecta a los relacionados con la instalación eléctrica, los desperfectos pueden aparecer en las tomas de corriente e interruptores y, normalmente, se producen por instalaciones en mal estado por la utilización de materiales en malas condiciones.
Pero también son habituales los problemas relacionados con una inadecuada cimentación de la vivienda, lo que puede originar grietas y problemas mayores, y los que están relacionados con un mal aislamiento acústico o térmico.
Los desperfectos de los acabados, como suelos o pinturas, también suelen originarse de un mal trabajo o del uso de materiales de mala calidad.
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