Para determinar la existencia de un vicio oculto, es necesario estudiar cada caso de manera individualizada. Puede darse la situación de que una misma circunstancia pueda ser evaluada de una forma distinta teniendo en cuenta las consecuencias que provoque en lo que respecta al uso de la casa. Además, es muy importante contar con asesoramiento legal experto para este tipo de procesos, puesto que, en caso de que el periodo se haya agotado, no podremos reclamar los vicios ocultos en la vivienda.
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Los vicios ocultos son todos aquellos desperfectos que podemos localizar en una casa y que no pueden ser detectados de un vistazo, sino que solamente son descubiertos cuando la persona ya está viviendo en la casa. Esto demuestra que la la propiedad no cuenta con las características que el vendedor había indicado antes de la compra.
Pueden ser muchos y muy heterogéneos, pero la mayor parte de ellos están relacionados con el agua, con los cimientos, con las terminaciones, con la instalación de electricidad o con un mal comportamiento térmico acústico.
Si tras comprar una casa, constatamos que hay ciertos fallos que no conocíamos y que reúnen las condiciones para ser considerados vicios ocultos, el comprador puede reclamar al antiguo propietario que le proporcione una solución. En estas circunstancias, disponemos de dos opciones:
Existen determinados periodos para querellarse por cada modalidad de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que existen distintos plazos máximos tal como establece la Ley de Ordenación de Edificación.
Estos plazos rigen para las viviendas de obra nueva pero no en el caso de las viviendas de segunda mano que tengan más de una década. En casas de segunda mano, las reclamaciones por vicios ocultos deben ponerse antes de los 6 meses, empezando a contar este periodo desde la firma del contrato de compraventa, tal como se refleja en el art. 1490 del Código Civil. Pasado este tiempo, se perderá el derecho a reclamar.
Cuando los vicios aparecen en una vivienda de segunda mano, el vendedor está obligado a solucionarlos siempre y cuando el comprador se lo haga saber en los 6 meses posteriores a la entrega de las llaves
Pero, ¿qué sucede en las viviendas alquiladas? El periodo es el mismo que para la compra de inmuebles de segunda mano, 6 meses desde la recepción del inmueble. Pero, independientemente de ello, el propietario está obligado a conservar la vivienda en condiciones adecuadas de habitabilidad y de hacerse cargo de todos los arreglos de más de 150 euros que no se hayan producido por una mala utilización.
No existe una lista estricta de vicios ocultos, pero sí existen algunos de ellos que se generan con mayor frecuencia que otros y que son un buen ejemplo de defectos cuya reparación es necesaria para asegurar la habitabilidad de la vivienda.
Los defectos relacionados con el agua, como fugas, humedades o goteras son bastante comunes y suelen tener que ver con una impermeabilización deficiente o con un deterioro de las tuberías de la casa. Con lo cual, es esencial llevar a cabo la reparación lo antes posible, pues lo normal es que el problema vaya a más.
En cuanto a los relacionados con la instalación eléctrica, los desperfectos pueden originarse en las tomas de corriente e interruptores y, generalmente, se producen por instalaciones defectuosas por la utilización de materiales en malas condiciones.
Pero también son habituales los problemas relacionados con una inadecuada cimentación de la casa, lo que puede ocasionar grietas y problemas más graves, y los que están relacionados con un mal aislamiento acústico o térmico.
Los defectos de los acabados, como suelos o pinturas, también suelen originarse de una mala ejecución o de la utilización de elementos de mala calidad.
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